“120萬(wàn)在手里，早還一天，就是少付一天的利息?！?/p>
(資料圖片僅供參考)
“提前還完，省下了90多萬(wàn)。賬戶(hù)只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個(gè)稅用?！?/p>
繼央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，已有多地應(yīng)聲調(diào)整首套房貸款利率。部分城市首套房按揭貸款利率已邁入“3”時(shí)代，最低降至3.7%。
房貸利率密集下調(diào)之后，提前還貸潮再起。
手握120萬(wàn)，
還得再排隊(duì)3個(gè)月
“錢(qián)準(zhǔn)備好了，沒(méi)想到還錢(qián)要排隊(duì)，而且起碼要排三個(gè)月?！?023年伊始，打了十幾個(gè)電話(huà)、特地跑了銀行網(wǎng)點(diǎn)、折騰了一個(gè)多月之后，杭州的李女士還是沒(méi)法順利還貸。
“我想著已經(jīng)進(jìn)入2023年了，提前還貸沒(méi)那么緊張了，但是我打電話(huà)聯(lián)系了銀行信貸經(jīng)理，他說(shuō)還是很緊張，要等到三月份以后。”李女士告訴記者：這確實(shí)有點(diǎn)沮喪，120萬(wàn)元的錢(qián)在手里，早還一天，就是少付一天的利息。
從北京地區(qū)來(lái)看，購(gòu)房者辦理提前還貸業(yè)務(wù)也存在延長(zhǎng)的情形。“我1月初預(yù)約了提前還貸業(yè)務(wù)，銀行告知我3月才可以進(jìn)行辦理?！币晃毁?gòu)房者表示。
另一位購(gòu)房者提到，“前幾天剛提前還了一筆，下次還貸只能2月再重新申請(qǐng)，還要排隊(duì)多久仍未可知”。
當(dāng)前，北京地區(qū)部分銀行辦理提前還貸業(yè)務(wù)均需要排隊(duì)1-2個(gè)月以上。
目前，已有部分銀行中止受理線(xiàn)上提前還貸申請(qǐng)；更有甚者直接將線(xiàn)上還貸入口進(jìn)行隱藏。此外，部分購(gòu)房者如需提前還房貸還要繳納違約金。
有人提前還貸省下90萬(wàn)
“利息太高了?！蔽合壬嬖V貝殼財(cái)經(jīng)記者，他肯定是要提前還房貸的，原來(lái)理財(cái)收益能覆蓋房貸，現(xiàn)在不能了，就想提前還了。
據(jù)魏先生計(jì)算，其在河北的一處房產(chǎn)貸款金額70萬(wàn)元，還款期限為25年（已經(jīng)還款5年），如果現(xiàn)在提前20年還清，以5.2%的利率、等額本息還款方式計(jì)算，可以省下約37w的利息。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，隨著房貸利率不斷下行，吳逍分四次還完了90萬(wàn)房貸?！白詈筱y行賬戶(hù)只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個(gè)稅用。”他向記者介紹自己的秘訣。
對(duì)于他來(lái)說(shuō)，提前還貸省下了一大筆。2021年購(gòu)房時(shí)，首套房貸利率為5.88%（30年期），利息101萬(wàn)，月供5300元左右。在他提前還款時(shí)，利率基本在4.1%～4.5%區(qū)間，最終2年提前還完，支付利息僅為10萬(wàn)左右，省下了90多萬(wàn)。
像魏先生和吳逍一樣提前還貸的人不在少數(shù)，在各類(lèi)社交平臺(tái)上，介紹如何提前還房貸、計(jì)算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。
程序員小津分享了自己根據(jù)算法計(jì)算出來(lái)的“最優(yōu)方案”，他認(rèn)為“最優(yōu)”有兩種解釋?zhuān)环N希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種“最優(yōu)”是償還本金的同時(shí)平衡風(fēng)險(xiǎn)，適合采用等額本息+提前還款減月供。之后資金充裕時(shí)再繼續(xù)提前還款。
面對(duì)利率的下調(diào)，有網(wǎng)友表示，自己的房貸利率實(shí)在太高。
甚至有網(wǎng)友曬圖表示，自己的房貸利率高達(dá)7.15%。
還有網(wǎng)友吐槽銀行對(duì)提前還貸設(shè)置門(mén)檻的行為。
為何出現(xiàn)“提前還貸潮”
提前還貸這一話(huà)題被炒熱要追溯至2022年上半年，在資本市場(chǎng)波動(dòng)不斷、各類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品收益出現(xiàn)大面積回撤的背景下，大批購(gòu)房者選擇加入提前還貸大軍。
“當(dāng)年大家是能貸7成絕不5成、能貸30年還絕不貸20年，本質(zhì)原因是當(dāng)時(shí)房產(chǎn)升值收益大于借貸利率支出?！焙贾菀患覈?guó)有銀行支行負(fù)責(zé)人告訴記者，“現(xiàn)在，市場(chǎng)環(huán)境變了，做經(jīng)營(yíng)的人都算得很精，一但覺(jué)得房產(chǎn)升值的收益可能跑不贏(yíng)借貸利率了，馬上覺(jué)得不劃算?！?/p>
“現(xiàn)在LPR利率低了，購(gòu)房人都覺(jué)得提前還貸很明顯可以省下利息，他們認(rèn)為這是劃算的?！闭猩蹄y行杭州一家營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的信貸經(jīng)理這么分析。
“買(mǎi)房后還不到一年，理財(cái)、基金都在虧損，存款利率也一直在降，所以想著提前還一部分貸款?！鄙蚵敚ɑ┗貞?。
在博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博看來(lái)，當(dāng)前，利率持續(xù)走低預(yù)期比較強(qiáng)烈，所以貸款人都不希望受到更大的損失，同時(shí)目前理財(cái)產(chǎn)品凈值波動(dòng)也比較大，所以部分購(gòu)房者會(huì)選擇集中在春節(jié)前提前還貸。
跟風(fēng)提前還貸不可取
究竟什么樣的人適合提前還款？
王蓬博認(rèn)為，手里有余錢(qián)的，又找不到合適的投資渠道，或者對(duì)于資產(chǎn)穩(wěn)定期望較高的購(gòu)房者，可以選擇提前還貸。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，利息支出太多，手上有閑錢(qián)的人可以選擇提前還款。此外，理論上來(lái)講，剛買(mǎi)房不久，剩余利息較多的購(gòu)房者也可以考慮。而還貸時(shí)間較長(zhǎng)的購(gòu)房者已經(jīng)還完大部分利息，此時(shí)再去選擇提前還款肯定是不合適的。
疫情三年，很多人收入受到影響，通過(guò)提前還貸可以降低每月還貸負(fù)擔(dān)，看起來(lái)也是誘惑滿(mǎn)滿(mǎn)。
但盲目跟風(fēng)提前還貸并不可取。用機(jī)會(huì)成本的原理，你把資金還了房貸，就損失了用它增值的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，短期看，多數(shù)人投資收益很難高于房貸，所以提前還貸更劃算。但去年資本市場(chǎng)表現(xiàn)不好，不代表今年也不好，所以長(zhǎng)期來(lái)看，提前還房貸，也會(huì)有損失。
還房貸最大的弊端在于損失了流動(dòng)性，在減低負(fù)債和保留流動(dòng)性的天平中，很多人只看到了前者，到底應(yīng)該怎么評(píng)估其中，個(gè)體差異較大，也需因人而異。
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