在各地提振樓市的政策中，有地方瞄準了進城農(nóng)民，有城市寄希望于多孩家庭，還有城市把聚焦點放在了老年群體身上。
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近日，寧波出臺促進消費十大措施，其中“激活老年人的購房需求”一項引發(fā)社會廣泛關(guān)注。
在普遍印象中，寧波是一個“不缺錢”的地方。寧波是浙江的副省級市、計劃單列市，在GDP總量上緊追省會杭州，是浙江省唯二穩(wěn)坐“萬億俱樂部”的城市之一，其2022年GDP超過了1.57萬億，人均GDP則達到16.39萬元，比浙江平均水平高出38%。
不過，在寧波各項高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成了“拖累”。根據(jù)寧波統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，去年全年寧波房屋施工面積同比下降10.4%，商品房銷售面積下降29.7%。去年寧波全市政府性基金預(yù)算收入為1205億元，負增長24％，主要原因便是“土地出讓收入減少”。
與此同時，寧波正在進入深度老齡化社會，預(yù)計到2025年時，10個寧波人中有3個都是60周歲以上的老年人。
屢出新政刺激市民購房
近期浙江經(jīng)濟體量第二大城市寧波，因鼓勵老年人加入“買房大軍”而走紅網(wǎng)絡(luò)。
事情的起因是這樣的：5月6日，寧波多個金融監(jiān)管部門和機構(gòu)聯(lián)手出臺了十項促進消費的措施，涉及家居、汽車、餐飲、文旅、體育等許多方面，其中在購房消費方面，新政提出，要全力支持居民首套和改善性住房需求，推廣二手房按揭貸款“帶押過戶”模式，支持銀行機構(gòu)在風(fēng)險可控前提下，放寬房貸年齡限制，激活老年人購房需求。
盡管只是文件中的一句話，卻“一石激起千層浪”。一般來說，購房置業(yè)的主力群體是中青年，而老年人因為失去勞動力、還款能力不夠穩(wěn)定等因素，過去就連金融政策對老年人購房都不太支持。寧波為何偏偏要激活老年人的購房需求？
實際上，此前寧波就已經(jīng)有部分銀行調(diào)整了針對老年人的房貸政策，過去大多數(shù)銀行對于貸款人“年齡+貸款年限”之和的限制為65歲至70歲，但今年年初部分銀行將年限限制調(diào)整到了最高80周歲。
一名資深房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)表示，這樣做的主要原因有兩點，一是方便老人與子女共同辦接力貸，降低進入樓市的門檻，讓一些群體能夠舉全家之力“上車”；二是去年以來出現(xiàn)提前還款潮，銀行房貸額度也愈發(fā)寬松，銀行壓力比較大，因而放寬了年齡限制。
該中介人士透露，在辦理老年人貸款這方面，銀行對風(fēng)控的要求還是比較高的，一般會要求額外條件：一是無不良信貸記錄；二是除退休金外最好還有其他收入；三是可以和子女一起辦理接力貸。
其實除了激活老年群體買房需求，寧波今年以來還多次出臺新政刺激樓市。
針對人才購房，今年4月21日，寧波市住房公積金管理委員會印發(fā)《關(guān)于對引進人才等住房消費加大住房公積金支持力度的通知》，宣布在寧波就業(yè)并繳存住房公積金的本科和碩士畢業(yè)生公積金貸款額度可分別上浮20%、30%；高級及以上層次人才公積金最高貸款限額上浮50%。
今年2月3日，寧波海曙區(qū)還曾推出總額2000萬元的“購房送汽車、家電消費券”活動，市民購房最高可送價值18萬元的消費券。
土地收入降低
總體來看，寧波不斷出臺刺激樓市的政策，還是與其2021年下半年以來樓市的疲軟有關(guān)。
2021年上半年寧波的新房市場還屢現(xiàn)“千人搖”，堪稱一房難求，但是當?shù)匕l(fā)布“416調(diào)控政策”后樓市就開始降溫、轉(zhuǎn)冷，在經(jīng)過2022年一整年的低谷后，目前處于震蕩期。
據(jù)寧波市房產(chǎn)市場管理中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年，寧波主城區(qū)新建商品住宅成交30472套，同比下降約52%；二手商品住宅成交量32015套，下降約28%。
到了今年一季度，由于疫情期間積壓的購房需求在二、三月份充分釋放，寧波樓市迎來一波回暖。今年1-3月，寧波市區(qū)新房合計成交100萬平方米，同比上漲25%；二手住宅一季度合計成交130萬平方米，同比上漲109%。
這一波需求補漲讓寧波樓市暫時“回血”。截至去年年底時，寧波市六區(qū)的新房庫存去化周期已經(jīng)高達17.8個月，經(jīng)過今年前三個月的消化，寧波的去化周期降到了14.6個月。
不過，3月份之后，寧波樓市的復(fù)蘇節(jié)奏卻放緩了。根據(jù)國家統(tǒng)計局寧波調(diào)查隊的調(diào)研，73%的調(diào)研房企認為售樓處來訪量減少，55%的調(diào)研經(jīng)紀機構(gòu)認為帶看量減少。
4月，寧波市六區(qū)新房成交備案2547套，環(huán)比下降34%，全市新開盤項目6個，整體去化率僅24%。
而二手房在短暫回溫后，掛牌量變得超大，根據(jù)寧波房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前市六區(qū)房源掛牌住宅數(shù)已達10萬套，按照2022年全年二手網(wǎng)簽套數(shù)平均水平計算，去化周期在3年左右，性價比不高的二手房源成交難度高。
樓市的狀況與土地市場的熱度息息相關(guān)。過去，作為長三角重要的二線城市，寧波非常受拿地房企的青睞。2022年以來，盡管寧波土地拍賣仍有一定溢價率，但是過往盛景不再。
回顧2022年寧波集中供地，四個批次溢價率分別為6%、4%、9%，10%，絕大多數(shù)拿地企業(yè)是央國企和地方國資，全年集中供應(yīng)的涉宅土地出讓金收入為578億元，較上一年780億元同比減少了26%。
其中值得注意的是，2022年寧波第四批次的供地是在2023年的1月份開拍的，原本掛牌了6宗地塊，但在開拍之前，3宗宅地因無人報名而終止出讓，總起拍價也從最初的74億元降到了45億元。
根據(jù)寧波市政府公開的《寧波市2022年預(yù)算執(zhí)行情況和2023年預(yù)算草案的報告（摘要）》，其2022年全市政府性基金預(yù)算收入1205億元，僅完成預(yù)算的85%，負增長24％，導(dǎo)致負增長的主要原因是土地出讓收入減少。
2023年寧波首批10宗涉宅地也已完成出讓，其中4宗地達到封頂價進入搖號階段，剩余6宗全部底價成交。
盡管GDP只比杭州少了0.3萬億，但是從2017年到2021年，寧波5年賣地收入總和僅為4360億元，只相當于杭州的三成。
在供地上，寧波2023年變得更加積極，近日發(fā)布了2023年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，供應(yīng)總量同比上漲約12.8%，其中住宅用地計劃為655公頃，保持了供應(yīng)的穩(wěn)定性。
到2025年三成人口都是老年人
寧波是我國東南沿海一個經(jīng)濟實力不容小覷的城市，其擁有悠久的港口經(jīng)濟和工商業(yè)歷史，這使得寧波具備了高城鎮(zhèn)化率，也讓寧波較早進入了老齡化社會。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)，寧波轄海曙、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州、奉化6個區(qū)，寧海、象山2個縣，慈溪、余姚2個縣級市，全市陸域總面積9816平方公里，2022年末全市常住人口達到961.8萬，人口城鎮(zhèn)化率達到了78.9%。
和其他諸多二線城市不同，寧波早在1987年進入人口老齡化社會，是國內(nèi)進入人口老齡化較早、老齡化速度較快、程度較深的地區(qū)。
寧波市人民政府官網(wǎng)顯示，截至2021年年底，寧波60周歲及以上戶籍老年人口達到了162.6萬，占戶籍總?cè)丝诘?6.3%，其中65周歲以上老年人口121萬，占戶籍總?cè)丝诘?9.6%，已逼近深度老齡化。60周歲及以上戶籍老年人口占比率高出全國7.4個百分點，高出浙江全省2.6個百分點。
可以對比的是浙江省會杭州，杭州雖然也進入老齡化社會，但是比寧波擁有更年輕的人口結(jié)構(gòu)，同樣截至2021年12月底，杭州60歲及以上老年人口占總?cè)丝跀?shù)的比例為23.1%，比寧波低3.2個百分點。
寧波市人民政府官網(wǎng)稱，預(yù)計到2025年，寧波的戶籍老年人口將接近200萬，占比為30%左右，這意味著10個寧波人中，3個是老年人。
與此同時，作為東部沿海富裕城市，寧波給予老年人口不錯的養(yǎng)老待遇，企業(yè)退休人員養(yǎng)老金自2005年以來實現(xiàn)“十八連漲”，城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險基礎(chǔ)養(yǎng)老金標準居浙江全省第一。
如果兩年后寧波的三成人口都是老年人，那么激活老年人購房需求也是其進入深度老齡化社會后的無奈之舉。
除了寧波，近一年來多個一二線城市也已出手放寬對老年人的購房限制，比如去年8月北京推出了三個項目試點建設(shè)“全齡友好住宅”，為老年人群在首付、貸款等方面給予住房政策支持；今年2月，杭州也放寬對老年人購房的年齡限制，多家銀行延長貸款年限至75周歲，最高延至85歲。在四川成都、廣西南寧，甚至有個別銀行推出了“百歲貸”，即“老人年齡+貸款年限”最高可達到100歲，其實質(zhì)仍然是接力貸，要求子女和父母共同還款。
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