山東省青島市市民李黎（化名）始終想不通：“怎么一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢？”
110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米，購(gòu)房時(shí)銷(xiāo)售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……
(資料圖)
外墻一半計(jì)入套內(nèi) 購(gòu)房者被術(shù)語(yǔ)繞暈
2018年4月，李黎全款購(gòu)入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售人員告訴她，公攤面積占比會(huì)達(dá)到31%，但實(shí)際收房時(shí)可能比這個(gè)數(shù)值小。
然而，2021年9月，準(zhǔn)備收房的李黎傻眼了：推開(kāi)房門(mén)，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗(yàn)房師測(cè)量后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米左右，主臥甚至無(wú)法放下雙人床。
李黎后續(xù)向售房方詢(xún)問(wèn)得知，從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實(shí)際測(cè)量的61平方米，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積?！皩⒔?米的外墻，有一半的面積算作業(yè)主的套內(nèi)建筑面積。但是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)沒(méi)有說(shuō)明，而且在銷(xiāo)售時(shí)有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內(nèi)建筑面積’等概念，各種專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌起來(lái)，直接就被繞暈了，根本沒(méi)想到實(shí)際到手的套內(nèi)面積這么小?！?/p>
直到依法維權(quán)時(shí)，李黎才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%。“這就意味著我們花了上百萬(wàn)元買(mǎi)到手的房子，實(shí)際上將近一半都不是自己住的，如果一開(kāi)始就知道這個(gè)情況，無(wú)論如何我都不會(huì)購(gòu)買(mǎi)?！?/p>
到底什么是公攤面積？
“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。我們買(mǎi)的房屋無(wú)法孤零零存在，而是要使用整個(gè)樓的公共區(qū)域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來(lái)分?jǐn)偟矫總€(gè)購(gòu)房人身上，就是公攤面積?！北本┦锌颠_(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孟麗娜說(shuō)。
記者近日采訪(fǎng)多名房屋中介、購(gòu)房者后發(fā)現(xiàn)，公攤面積已經(jīng)成為房屋買(mǎi)賣(mài)的一個(gè)重要影響因素。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴記者，公攤面積本身是客觀(guān)存在的，對(duì)其收費(fèi)并無(wú)不合理之處，并且從購(gòu)房者的角度來(lái)看，可能也不愿意共有部分（所有權(quán)）繼續(xù)留在開(kāi)發(fā)商手里。但是，把公攤面積算入總計(jì)價(jià)面積，確實(shí)會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)困惑。
“為了避免這種困惑，有兩種方法，一種是按套計(jì)價(jià)，這種是在總價(jià)里包括了公攤面積的費(fèi)用；一種是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，不包括公攤面積的費(fèi)用，單獨(dú)告知此類(lèi)費(fèi)用，但是最后的總價(jià)二者不應(yīng)該有差異，因?yàn)楣珨偯娣e是客觀(guān)存在的，這兩種的區(qū)分只在于哪一種能夠更有效率地把相關(guān)信息告知消費(fèi)者?！睒墙úㄕf(shuō)，如果這兩個(gè)價(jià)格不一樣，開(kāi)發(fā)商就涉嫌欺詐，“問(wèn)題不在于公攤本身，而在于要統(tǒng)一計(jì)價(jià)方式”。
消費(fèi)者能靠自己算清公攤面積嗎？
專(zhuān)業(yè)人士表示：“由比如門(mén)廳、電梯井、樓梯道、通風(fēng)管道，以及包括為本棟樓服務(wù)的，比如說(shuō)房頂有那種二次加壓的消防水箱，以及包括還有一些房頂?shù)挠行┠欠N，比如說(shuō)消防的一些設(shè)施，都算本棟樓的公攤面積。這是本棟樓的，實(shí)際消費(fèi)者來(lái)測(cè)量、計(jì)算，都是非常復(fù)雜而且極其困難。所以，消費(fèi)者來(lái)測(cè)算公攤面積基本上是不太可能的?！?/p>
專(zhuān)家表示，由于公攤面積的計(jì)算太過(guò)專(zhuān)業(yè)，消費(fèi)者難以分辨，給開(kāi)發(fā)商和測(cè)量機(jī)構(gòu)提供了鉆空子的機(jī)會(huì)。
圍繞公攤面積，還有一筆糊涂賬。小區(qū)中司空見(jiàn)慣被出租出售的地下車(chē)庫(kù)、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所等，是否被算在了公攤面積中？在一些答案為“是”的小區(qū)，出租出售的收益理應(yīng)由全體業(yè)主共享。但在現(xiàn)實(shí)中，能夠?qū)I(yè)主公攤面積經(jīng)營(yíng)收益返還的情況極少。這就不難理解，為什么在一些小區(qū)，就地下車(chē)庫(kù)是否應(yīng)該收費(fèi)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)與業(yè)主爭(zhēng)論不休了。
取消公攤尚有難度 亟須完善相關(guān)規(guī)定
爭(zhēng)議之下，“取消公攤面積”的呼聲越來(lái)越大。今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋提議“取消公攤”，認(rèn)為公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，建議國(guó)家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房。
作為深受其害的購(gòu)房者，李黎直言，公攤面積制度對(duì)購(gòu)房者是不公平的，這是一種不透明的消費(fèi)。消費(fèi)者一旦出現(xiàn)關(guān)于公攤的糾紛時(shí)很難通過(guò)實(shí)測(cè)手段來(lái)確定交房時(shí)的準(zhǔn)確公攤，主要是“公共部位面積”很難測(cè)算。她支持取消公攤制度，“即使房子單價(jià)上漲了，我也希望能夠明明白白消費(fèi)，買(mǎi)了一平方米，就能有一平方米的生活空間”。
那么，取消公攤面積制度當(dāng)下具備可行性嗎？
在孟麗娜看來(lái)，取消公攤面積制度現(xiàn)階段不具有可行性。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。因此，商品房無(wú)論是按照何種方式銷(xiāo)售，均應(yīng)體現(xiàn)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。即便按套銷(xiāo)售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀(guān)存在，必然要由部分或全體購(gòu)房人分?jǐn)偂?/p>
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池同樣認(rèn)為當(dāng)下取消公攤面積不具有可行性。房改后，我國(guó)的住房面積計(jì)量、房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)證的發(fā)放都是以建筑面積為單位的。房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等也都是以建筑面積計(jì)量的，如果取消公攤面積，以使用面積計(jì)量，會(huì)給計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)混亂。每平方米的房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)會(huì)有所上漲，反而會(huì)引起另一種誤會(huì)，以為漲價(jià)了。
多名受訪(fǎng)專(zhuān)家認(rèn)為，在是否應(yīng)該取消公攤面積制度的問(wèn)題上暫時(shí)難以達(dá)成統(tǒng)一，但目前可以從政策層面對(duì)公攤面積制度進(jìn)行完善。
針對(duì)目前公攤面積制度存在的問(wèn)題，孟麗娜建議完善相關(guān)測(cè)繪規(guī)范，對(duì)公攤比例出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，要求測(cè)繪單位提高測(cè)繪成果質(zhì)量，暢通錯(cuò)誤追究機(jī)制。在售房時(shí)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售樓處公開(kāi)測(cè)繪結(jié)果，將分?jǐn)傇瓌t、分?jǐn)偛课坏认蛸?gòu)房人進(jìn)行明示，必要時(shí)測(cè)繪單位也可以接受購(gòu)房人的咨詢(xún)，減少因分?jǐn)偯娣e問(wèn)題產(chǎn)生購(gòu)房爭(zhēng)議。同時(shí)，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)一步完善相關(guān)約定，明確約定分?jǐn)偯娣e與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式及違約責(zé)任的承擔(dān)，從而保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。
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