天風證券股份有限公司劉章明,劉清海,孫海洋近期對新大正進行研究并發(fā)布了研究報告《業(yè)績穩(wěn)步增長，市場拓展成效顯著，外延助力加速成長》，本報告對新大正給出買入評級，當前股價為22.86元。
新大正(002968)
【資料圖】
2022 年營收 25.98 億元同增 24.41%，歸母凈利 1.86 億元同增 11.80%
2022 年公司營收 25.98 億元，同比增長 24.41%， 其中 Q1-4 營收及增速分別為 6.11 億（ yoy+43.48%，下同）、 6.40 億（ +35.88%）、 6.64 億（ +21.37%）、6.84 億元（ +6.05%）， 主要系于 2021 年項目翹尾收入、 2022 年良好的市場拓展、并購項目及合資合作項目、延伸服務(wù)及創(chuàng)新業(yè)務(wù)等主要因素帶來的收入增長。
分產(chǎn)品看， 基礎(chǔ)物業(yè)收入 24.05 億（ YOY+24.3%，下同） 占 92.61%；創(chuàng)新業(yè)務(wù)收入 0.99 億（ -6.7%） 占 3.83%；城市服務(wù)收入 0.92 億（ +99.9%） 占3.56%。
分業(yè)態(tài)看， 辦公收入 10.59 億（ +38.1%）占 40.76%；航空收入 2.75 億（ +15.3%）占 10.60%；公共收入 5.56 億（ +31.3%）占 21.42%；學(xué)校收入 3.75 億（ +12.7%）占 14.43%；商住收入 3.32 億（ +1.8%） 占 12.79%。
分區(qū)域看， 公司深耕重慶區(qū)域市場收入 10.38 億（ +5.2%）占 39.96%；重慶以外區(qū)域收入快速增長為 15.59 億（ +41.6%）占 60.04%。
2022 年歸母凈利 1.86 億元，同比增長 11.80%， 其中 Q1-4 歸母凈利及增速分別為 0.43 億（ +19.89%）、 0.50 億（ +30.20%）、 0.55 億（ +27.75%）、 0.38億元（ -22.71%）。 擬向全體股東每 10 股派發(fā)現(xiàn)金紅利 3 元(含稅)， 不以公積金轉(zhuǎn)增股本。 2022 年公司擬派發(fā)現(xiàn)金紅利 6837.8 萬元，分紅率 36.83%。2022 年毛利率 16.18%，同比減少 2.49pct。分項目看， 成熟項目（ 1 年以上）收入占比85.82%，毛利率17.12%；新進項目（ 1年以內(nèi)）收入占比14.18%，毛利率 10.15%。
2022 年新拓展飽和年化合同收入 10.11 億同增約 23.59%
2022 新拓展項目中標總金額 19.10 億元，飽和年化合同收入 10.11 億元，同比增長約 23.59%； 2022 年新拓展項目 190 個，過千萬級項目 22 個， 斬獲重慶移動、中國銀保監(jiān)會、中關(guān)村(000931)集成電路、銀泰百貨、海南電網(wǎng)、南京新媒體大廈等地標性優(yōu)質(zhì)項目。公司項目管理部數(shù)量達到 513 個，同比增長 7.55%，在管項目面積約 1.3 億平方米，項目覆蓋布全國 28 省 116 城市，全國化經(jīng)營布局穩(wěn)步提升。
經(jīng)營提質(zhì)增效，減緩成本上漲壓力，提升精細化管理水平
公司嚴格開展 “集團利潤提升”方案，采取系列舉措降本增效，遏制利潤率下降：一是質(zhì)效提升，專項攻堅，“鎖差管理”，對不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)、不同生命周期項目實行差異化、精細化管理。二是嚴格控制集團銷管費率，2022 年集團整體銷管費用率 8.68%，較上年同期降低 0.81 個百分點。三是搭建紅利政策管理機制和實施資金計劃管理。
推動并購?fù)顿Y，加速規(guī)模擴張
2022 年，公司堅持“資本驅(qū)動，加速發(fā)展”，開展多項投資并購業(yè)務(wù)， 推進多項合作， 有力促進公司規(guī)模擴張。 22 年 7 月，公司收購港佳綜合服務(wù) 40%股權(quán)、聯(lián)合贛鐵物業(yè)成立江西中澤新大正股份有限公司，完善區(qū)域業(yè)務(wù)布局； 22 年 12 月，公司擬以現(xiàn)金 7.9 億元收購滄恒投資 80%的股權(quán)，從而進駐能源物業(yè)市場，獲得業(yè)態(tài)競爭力，鞏固在西南區(qū)域市場的領(lǐng)先優(yōu)勢，進一步提升在全國市場的綜合競爭力與品牌影響力，推動經(jīng)營規(guī)?？焖贁U張。
調(diào)整盈利預(yù)測， 維持買入評級
公司持續(xù)建立健全中長期激勵體系，新推出 2022 年限制性股票激勵計劃，并對 2021 年限制性股票激勵計劃考核辦法進行合理調(diào)整，更加突出激勵考核指向性。期間編制發(fā)布《城市合伙人激勵制度》，對重點中心城市管理團隊按合伙人機制共同合伙創(chuàng)業(yè)，增強了城市公司團隊干事創(chuàng)業(yè)的積極性，并設(shè)立城市合伙人管理委員會推動落地實施，同時加強對企業(yè)文化宣貫和落地執(zhí)行，加速文化融合與凝聚力提升，支撐城市公司快速成長和長期發(fā)展。
考慮到公司規(guī)模擴張， 我們預(yù)計公司 23-25 年收入分別為 42.3/56.7/72.9億（ 23-24 原值分別為 40.2/51.9 億），歸母凈利分別為 3.0/4.0/5.0 億（ 23-24原值分別為 3.4/4.4 億）， EPS 分別為 1.31/1.75/2.19 元/股（原值分別為1.48/1.91 元/股）， PE 分別為 17.4/13.0/10.4x。
風險提示： 員工成本不斷上漲，募投項目不能按預(yù)期實施，收購進展不及預(yù)期，業(yè)務(wù)區(qū)域集中度過高，物業(yè)管理行業(yè)區(qū)域差異， 股權(quán)激勵為草案存在不確定性，請以公司公告最終版本為準。
證券之星數(shù)據(jù)中心根據(jù)近三年發(fā)布的研報數(shù)據(jù)計算，中信建投(601066)證券黃嘯天研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預(yù)測準確度均值高達99.93%，其預(yù)測2023年度歸屬凈利潤為盈利2.18億，根據(jù)現(xiàn)價換算的預(yù)測PE為24.06。
最新盈利預(yù)測明細如下：
該股最近90天內(nèi)共有10家機構(gòu)給出評級，買入評級10家；過去90天內(nèi)機構(gòu)目標均價為27.47。根據(jù)近五年財報數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，新大正（002968）行業(yè)內(nèi)競爭力的護城河較差，盈利能力一般，營收成長性一般。財務(wù)可能有隱憂，須重點關(guān)注的財務(wù)指標包括：應(yīng)收賬款/利潤率、應(yīng)收賬款/利潤率近3年增幅、經(jīng)營現(xiàn)金流/利潤率。該股好公司指標2星，好價格指標3星，綜合指標2.5星。（指標僅供參考，指標范圍：0 ~ 5星，最高5星）
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