2019年的杭州樓市，經(jīng)歷了春節(jié)后的火爆、調(diào)控的加碼、預(yù)期的回穩(wěn)、市場的分化，逐漸走向供需平穩(wěn)。那么進(jìn)入2020年，杭州樓市又將何去何從?
由于前兩年杭州的土地供應(yīng)量位居全國前列，當(dāng)這些土地轉(zhuǎn)化成房源，2020年的房源供應(yīng)量相當(dāng)充足，再加上調(diào)控措施短期內(nèi)不會(huì)退出，而雙限土地限定了房價(jià)，全年很有可能走出一條平穩(wěn)的曲線。
杭州房地產(chǎn)調(diào)控
將保持連續(xù)性穩(wěn)定性
因城施策，一城一策，有的城市在放松調(diào)控，那么杭州呢?
在1月7日召開的浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，2020年的主要任務(wù)中，第一條就是聚焦“房住不炒”，著力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
建設(shè)廳強(qiáng)調(diào)了“長期”二字——“長期堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’和不作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長手段的定位，狠抓房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性。全面落實(shí)因城施策和穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效調(diào)控機(jī)制。壓實(shí)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展城市主體責(zé)任，杭州、寧波要嚴(yán)格實(shí)施‘一城一策’方案，其他9個(gè)城市要加快推進(jìn)。要盡快出臺(tái)我省落實(shí)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的實(shí)施辦法及評(píng)價(jià)考核措施，常態(tài)化開展‘月監(jiān)測、季評(píng)價(jià)、年考核’工作。”
這也意味著，杭州的房地產(chǎn)調(diào)控將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性，對(duì)于樓市的影響也是保持穩(wěn)定。
雙限地透露杭州板塊房價(jià)
今年相比去年持平或微漲
地價(jià)向來是判斷未來房價(jià)的依據(jù)之一。不過，隨著去年6月底“雙限”土拍新政出爐，未來新房售價(jià)自地塊出讓時(shí)就已被鎖定，無須像過去那樣進(jìn)行推測。也就是說，只要讀懂地塊出讓時(shí)設(shè)置的新房限價(jià)，未來房價(jià)走勢也就一目了然。
去年杭州市區(qū)(含富陽、臨安，下同)共出讓48宗“雙限”地塊，幾乎涵蓋樓市的各個(gè)板塊。其中望江新城、江河匯作為房價(jià)的第一梯隊(duì)，限價(jià)都為6.98萬元/m2(含精裝)，與目前同板塊標(biāo)桿樓盤的售價(jià)持平。濱江區(qū)政府、錢江世紀(jì)城、三塘等板塊出讓的地塊，新房限價(jià)被摁在5萬元/m2(含精裝)以下。金沙湖、桃源、運(yùn)河新城等板塊，新房限價(jià)“3萬+”。蕭山、富陽、臨安等遠(yuǎn)郊板塊，新房限價(jià)主要集中在“2萬+”。
據(jù)錢江晚報(bào)購房寶數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)板塊中，今年出讓的地塊新房限價(jià)與當(dāng)前在售樓盤銷售價(jià)格持平。即便是像錢江世紀(jì)城這樣的當(dāng)紅板塊，限價(jià)也依然沒有突破5萬元/m2。
當(dāng)然，也有部分板塊的新房限價(jià)有了突破，主要集中在運(yùn)河新城、濱江核心區(qū)、青山湖科技城、富陽核心區(qū)等。比如濱江西興單元地塊4.92萬元/m2(含精裝)的新房限價(jià)，比在售的曉風(fēng)印月提高了2000元/m2左右，漲幅不到5%。
相對(duì)而言部分遠(yuǎn)郊地塊的限價(jià)突破尺度更大一些，但開盤后能否貼著限價(jià)賣也是個(gè)未知數(shù)，且體量不大，對(duì)房價(jià)的總體影響有限。
也就是說，“雙限”地塊已明白無誤地透露了今年杭州房價(jià)的底牌。主城區(qū)核心區(qū)域的房價(jià)將持平，部分遠(yuǎn)郊板塊房價(jià)將實(shí)現(xiàn)微漲。這些微漲板塊，往往存在較大的規(guī)劃利好，或者板塊價(jià)值進(jìn)入爆發(fā)期，不妨作為購房的參考。
150個(gè)純新盤待開
今年不用擔(dān)心買不到房
過去三年，杭州每年的土地出讓金總額都在2000億元以上，這在全國絕無僅有。連續(xù)三年充足的土地供應(yīng)，使得杭州樓市的供應(yīng)量充足。
據(jù)錢江晚報(bào)購房寶數(shù)據(jù)顯示，目前杭州市區(qū)共有150個(gè)左右的涉宅項(xiàng)目尚未首開，也就是人們常說的純新盤。剔除商業(yè)、公租房、自持等，住宅部分的可售建筑面積高達(dá)1417萬m2左右。雖說這些項(xiàng)目的所有房源不可能在今年全部入市，但由于限價(jià)并未出現(xiàn)松動(dòng)跡象，且其中有48個(gè)項(xiàng)目屬于去年出讓的“雙限”地塊，早開晚開都是一個(gè)價(jià)，出于資金成本的考慮，加速推盤將會(huì)成為開發(fā)商的共識(shí)。
1417萬m2到底意味著什么?若以過去三年杭州市區(qū)商品住宅成交套均面積(約118m2)來計(jì)算，這些即將入市的純新盤將帶來12萬套左右的住宅房源。去年杭州賣出10.4萬套住宅，以此計(jì)算，這些儲(chǔ)備房源可賣14個(gè)月。
此外，市場上還有大量可售房源。去年首開的樓盤，今年還會(huì)不斷加推，進(jìn)一步推高供應(yīng)量。20個(gè)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，預(yù)計(jì)有一大半將會(huì)在今年首開并完成銷售，帶來上萬套可售房源量。目前杭州市區(qū)可售商品住宅已接近4萬套，鑒于潛在供應(yīng)量充足，今年的住宅庫存量將穩(wěn)中有升。
隨著價(jià)格倒掛嚴(yán)重的“紅盤”越賣越少，今年杭州新房與二手房價(jià)格體系也將逐步趨近。這就意味著今年的購房者中，投資客的比例將會(huì)進(jìn)一步降低。在房源總量充裕的情況下，買房難度也將大大下降，而這也將有助于市場進(jìn)一步趨向平穩(wěn)。
人口流入支撐市場
自住需求占主導(dǎo)
在房源供應(yīng)充足的市場環(huán)境下，大漲的可能性已微乎其微，那么大跌呢?對(duì)于杭州這樣的城市，可能性也不大。
去年，杭州市區(qū)商品房成交138400套，顯示了旺盛的需求量?？紤]到人才不斷流入，常住人口不斷增加，潛在購房需求不斷增長。即便今年杭州樓市的投資需求進(jìn)一步下降，但首次置業(yè)及改善置業(yè)的需求將與人口總量同步增長。
相比新房市場，二手房市場的自住需求比例更高一些。去年原本屬于淡季的年底市場，成交量卻不跌反升。這也意味著，杭州樓市擁有穩(wěn)定的自住需求，而這也正是樓市未來健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。
