濱江集團（002244）2022年年度董事會經營評述內容如下：

(資料圖)

一、報告期內公司所處行業(yè)情況

公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中房地產業(yè)的披露要求

2022年房地產市場整體承壓，行業(yè)調控政策和信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，各地圍繞“三穩(wěn)”目標，從供需兩端因城施政出臺優(yōu)化調控政策，支持剛性和改善性住房需求，支持“保交樓”，支持房地產企業(yè)合理融資，落實“租購并舉”政策，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據國家統(tǒng)計局數據，2022年，全國房地產開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。開竣工方面，2022年，全國房屋新開工面積120587萬平方米，下降39.4%。其中，住宅新開工面積88135萬平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積62539萬平方米，下降14.3%。商品房銷售方面，2022年，全國商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。庫存方面，截止2022年末，全國商品房待售面積56366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。價格方面，根據中房指數系統(tǒng)百城價格指數，2022年，百城新建住宅價格累計下跌0.02%。

二、報告期內公司從事的主要業(yè)務

公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號——行業(yè)信息披露》中房地產業(yè)的披露要求

自 1996年公司成立以來，公司一直從事房地產開發(fā)及其延伸業(yè)務的經營，致力于成為一家具有自身獨特優(yōu)勢的專業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)，商品住宅的開發(fā)和建設是目前最主要的經營業(yè)務。

報告期內，公司按照年初制定的經營計劃，穩(wěn)健開展經營，各方面工作取得扎實進展，主要經營情況回顧如下：

1．財務穩(wěn)健、業(yè)績增長

公司堅持穩(wěn)健經營，保持合理有息負債水平，“三道紅線”監(jiān)測指標持續(xù)保持“綠檔”。截止報告期末，公司有息負債規(guī)模535.45億元，其中銀行貸款占比80.37%，直接融資占比19.63%，債務結構清晰。扣除預收款后的資產負債率為60.67%，凈負債率為55.42%。債務期限構成上，短期債務為146億元，占比僅為27.27%，低于期末貨幣資金（243.28億元），現金短債比為1.67倍，可有效覆蓋短期債務。公司近年來綜合融資成本不斷下降，2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%，2021年4.9%，截至報告期末公司平均融資成本為4.6%，較上年末下降0.3個百分點。融資成本持續(xù)下降，充分反映了市場對濱江優(yōu)秀的資產價值、強大的經營能力和優(yōu)質的公司信譽的高度認可。

公司授信儲備充裕，截止2022年末，公司共獲銀行授信總額度1183.33億元,較上年末增加42%，授信額度已使用509.07億元，剩余可用674.26億元，占總額度的57%。直接融資可用額度上，截止報告期末已獲批尚未發(fā)行的公司債額度22.52億元，注冊完成尚未發(fā)行的短期融資券額度25.3億元、中票額度17.6億元，可根據資金需求和市場情況擇機發(fā)行。

報告期內，公司實現營業(yè)收入415.02億元，同比增長9.28%；實現歸母凈利潤37.41億元，同比增長23.58%。截止報告期末，公司總資產2,761.76億元，歸屬于上市公司股東的凈資產235.35億元，分別較上年同期增長30.44%和14.36%，財務狀況良好。截止報告期末，公司尚未結算的預收房款為1303.16億元，較年初增長39.32%，預收款的持續(xù)增厚，為未來業(yè)績提供充分保障。

2．銷售良好、回款增加

2022年公司銷售情況良好，全年實現銷售額1539億元，位列克而瑞行業(yè)銷售排名第13位，較2021年提升9位，行業(yè)地位和影響力進一步提升，并連續(xù)多年榮獲杭州房企銷售冠軍。報告期內，公司抓銷售促回款，全年權益銷售現金回籠約690億元，較2021年略有增加，資金回籠保持穩(wěn)健態(tài)勢。

3．區(qū)域深耕、土儲優(yōu)質

報告期內，公司新增土地儲備項目41個，其中寧波1個，金華2個，杭州38個，進一步鞏固杭州市場份額。報告期內新增項目土地面積合計197萬平方米，新增項目計容建筑面積合計473萬平方米，權益土地款374億元，新增土儲貨值權益比例55%。截止2022年末，公司土地儲備中杭州占65%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等經濟基礎扎實的二三線城市占比 20%，浙江省外占比15%。優(yōu)質的土地儲備為公司未來可持續(xù)發(fā)展提供良好保障。

4．其他業(yè)務穩(wěn)步推進

租賃業(yè)務方面，截止報告期末，公司持有用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約32.7萬平方米，報告期內實現租金收入3.31億元。公司投資性房地產采用成本法計量，期末賬面價值69.46億元。養(yǎng)老業(yè)務方面，報告期內，公司旗下養(yǎng)老公司正式成立，并成立了高品質康養(yǎng)服務品牌——“濱江和家”，目前首個社區(qū)嵌入式精品養(yǎng)護機構——和家-御虹府長者之家已在試運營。

在今后發(fā)展中，公司將繼續(xù)秉承“讓老百姓都能住上一套好房子”的理念，不斷提高社會的認可度、行業(yè)的影響力、業(yè)主的美譽度和員工的滿意度，為千家萬戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的理想棲息地并成為消費者心中值得信賴的著名房地產品牌。

報告期內，公司全資子公司杭州繽慕企業(yè)管理有限公司收購陽光城集團浙江置業(yè)有限公司擁有的杭州高光置業(yè)有限公司100%的權益，從而間接持有永康眾泰小鎮(zhèn)項目開發(fā)主體金華虹光置業(yè)有限公司100%股權。該項目涉及計容建面834683㎡；此外，公司負責義烏望品項目的開發(fā)管理，該項目涉及計容建面137414平方米。

發(fā)展戰(zhàn)略和未來一年經營計劃

（一）公司發(fā)展戰(zhàn)略

2023年，公司將繼續(xù)推進實施“1+5”的發(fā)展戰(zhàn)略，“1”指房地產主業(yè)，堅持把房地產主業(yè)做精、做優(yōu)、做強，在保證安全運營和品質的前提下，與頭部企業(yè)保持適度的規(guī)模比例；“5”指的是同時有序推進服務、租賃、酒店、養(yǎng)老和產業(yè)投資五大業(yè)務板塊。

（二）經營計劃

2023年公司繼續(xù)實施穩(wěn)健安全騰飛戰(zhàn)略，繼續(xù)發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，在優(yōu)勢城市、優(yōu)勢地段、優(yōu)勢產品領域，穩(wěn)健安全發(fā)展！

1）銷售目標：占全國商品房銷售額的1%，確保全國排名前20名，爭取15名。

2）土地儲備：繼續(xù)保持三省一市戰(zhàn)略布局，繼續(xù)在優(yōu)質城市、優(yōu)質地段、優(yōu)質產品上發(fā)揮優(yōu)勢。投資金額控制在300億元，權益回款的50%以內。城市上除杭州外，重點考慮上海、南京、蘇州、寧波、深圳、廣州等。

3）融資：資金上繼續(xù)保持穩(wěn)健，權益有息負債規(guī)模控制在470億元以內，并且直接融資規(guī)模控制在20%以內。融資利率繼續(xù)下行，確保下降0.1%，爭取下降0.2%及以上。

（三）2023年主要計劃竣工交付項目

（四）2023年到期的直接融資情況

公司經營穩(wěn)健、盈利情況良好，各項業(yè)務經營情況正常。公司將根據已發(fā)行的債券本息到期情況，合理調度分配資金，保證按期償付到期本息。

向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保

按照房地產企業(yè)經營慣例，公司及部分控股子公司為相關業(yè)主按揭貸款提供保證。截至2022年12月31日，本公司及部分控股子公司為購買本公司相關房產的業(yè)主提供保證所及的借款金額為3,400,443.15萬元。本報告期，公司不存在因承擔階段性擔保責任而支付的金額占公司最近一期經審計凈利潤10%以上的情形。

三、核心競爭力分析

行業(yè)上行有競爭力，行業(yè)下行能把握機會。

做“行業(yè)品牌領跑者，高端品質標準制訂者”。

公司核心競爭力具體體現如下：

（一）一個核心優(yōu)勢。

人員精干高效和穩(wěn)定是濱江的核心優(yōu)勢。公司自成立以來，一貫保持人員精干高效和穩(wěn)定，通過自身對提升管理水平的多年努力，已經形成了一支能準確把握時間、控制成本、保證品質、高度穩(wěn)定的優(yōu)秀團隊，在工程、銷售、財務、人力資源和品牌宣傳等各方面，都做到人員少、時間快、成本低、品質好、客戶滿意。截止2022年末，公司房地產板塊員工1126人，管理項目120余個，平均每個項目10人，按2022年全年1539億元銷售額計算，人均銷售額1.37億元。不論從全國、全省、還是杭州來看，公司的人員精干高效都具有領先優(yōu)勢。

做到人員精干高效，依托的是行業(yè)領先的管理標準化和產品標準化。公司擁有一套高效、成熟、富有競爭力的管理標準化體系，涵蓋項目運營、工程管理、投資、財務、人力、行政、銷售等各部門，共涉及46套標準化制度及科目，隨著公司業(yè)務規(guī)模和管理半徑的擴大，公司不斷對標準化管理制度進行了更新梳理和深化，執(zhí)行管理標準化更加細化、清晰、務實，更為有效。

1、產品標準化上，公司建立了“A+定制、A+豪華、A+經典、A豪華、A經典、A舒適、B豪華、B經典、B舒適、C豪華、C經典、C舒適、D豪華、D經典、D舒適”共四大產品體系十五個標準版本的完整產品標準化體系，并將標準化體系進一步延伸到小區(qū)配套及專業(yè)服務等房產各相關領域。產品標準化使產品打造具有可復制性，從而大大提高項目定位、方案設計、招標及材料采購等各開發(fā)環(huán)節(jié)的效率。

2、工程管理標準化上，建立和完善了《樣板先行制度》、《工程防滲漏水管控制度》、《隔音降噪專項管控制度》、《門窗系統(tǒng)專項管控制度》、《成品保護制度》、《交房驗房制度》等一系列工程管理標準化制度，在關鍵時間節(jié)點和重點環(huán)節(jié)加強工程質量控制。

3、項目運營管理標準化上，公司對項目開發(fā)全周期各環(huán)節(jié)和節(jié)點進行了系統(tǒng)的梳理，出臺《項目運營管理辦法》，明確項目開發(fā)運營節(jié)點，加強對項目各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和管控。

人員團隊穩(wěn)定，離職率低，主要依靠：尊重員工，公司上下形成尊重自己，相互尊重，對事不對人的優(yōu)秀文化；員工有多大才能就提供多大的展示舞臺；保持待遇相對優(yōu)厚；公司董事長熱愛學習、善于學習，并帶動公司上下形成學習氛圍。

（二）三個引領優(yōu)勢

（1）品質品牌優(yōu)勢

1、品質品牌的引領優(yōu)勢，主要是建立有效的創(chuàng)新團隊。一方面自己創(chuàng)新，另外一方面是引進大量優(yōu)秀的設計單位。每個分項都要有創(chuàng)新，包括建筑、裝修、環(huán)境、配套、設施設備等，都有創(chuàng)新的成分和引領行業(yè)的內容。首先是堅持產品的創(chuàng)新，公司保持每年都有 2—6個新品推向市場；其次是在科技、智能化上做點的突破；再次是在環(huán)保上創(chuàng)新，不僅僅是使用環(huán)保設施設備，更是要在配套和服務上的深化、細化、完善，比如考慮水資源的循環(huán)利用。公司從“創(chuàng)造生活，建筑家”的產品理念出發(fā)，全方位努力打造全天候生活園區(qū)體系，并從精裝、園林、配套、功能、服務等多維度，投入更多的心力去推敲和呈現更完美的產品，例如公司精裝標準歷經四代演變升級，用潛心學習的態(tài)度，通過對產品的不斷完善和升級，始終走在行業(yè)前端。同時我們專注于戶型的設計提升，動靜分區(qū)，布局均衡，首創(chuàng)豪宅化收納標準，合理規(guī)劃更多儲物空間，將空間利用達到合理化，力求實現“精致、舒適、實用”。

2、做好品質標桿建設

濱江進入每一個區(qū)域、每一個城市、每一個區(qū)塊，都要做綜合方面的標桿。公司提出要做“行業(yè)品牌領跑者，高端品質標準制訂者”，今后還要朝著真正成為“行業(yè)品牌領跑者，行業(yè)品質標準制訂者”努力！我們從原來的“抓質量”，到“做品質”，到后面的“創(chuàng)品牌”，未來要做“名牌”，后面還有很多路要走，“品牌”是動力，是責任，更是擔當！因為品牌好，所以各方面的廣告費用要更低。

3、營銷方面，公司品牌品質在營銷方面的影響力充分體現，自公司成立以來，一直秉承“客戶的口碑比金杯、銀杯更具價值”的理念，在產品打造上精益求精，努力為客戶提供高品質產品。經過30余年的發(fā)展，公司已形成包括產品、配套和服務的整體綜合品牌，并獲得市場的高度認可。公司品牌的市場認可度表現在：

①基于市場對公司品質品牌的高度認可，公司一手房銷售良好，二手房能獲得較高的品牌溢價。

②交付的滿意度，公司項目交付收房率超99%。在交付節(jié)點的收房率上，公司交付的樓盤一直維持超高的收房率，交房基本接近零投訴的順利程度體現了業(yè)主對濱江產品的認可。

③客戶忠誠度。一個好的品牌，客戶忠誠度肯定高，不僅客戶自己反復買，而且積極幫助宣傳推廣，介紹兄弟姐妹、親戚朋友、同事都能一起買。公司一直提倡品質營銷、口碑營銷、服務營銷、老業(yè)主營銷，深信客戶的口碑比金杯、銀杯更具價值，自己說得再好都不如業(yè)主的一句贊賞。根據公司后期對業(yè)主的滿意度調查，公司的產品和品牌是業(yè)主認為促成成交的首要因素，有超過96%的業(yè)主愿意推薦身邊的親朋好友購買公司開發(fā)的樓盤。因此，濱江不僅僅是產品賣得好，而且營銷費用低！

（2）融資優(yōu)勢

1、企業(yè)經營能力強、資產質量好、企業(yè)信譽好，這三項是濱江融資優(yōu)勢的基礎。近幾年公司的綜合融資成本持續(xù)下降，2019年的綜合融資利率是5.6%，2020年為5.2%，2021年為4.9%，2022年末更是達到了4.6%的新低點。

2、AAA的信用評級。2020年6月，聯合信用評級有限公司將公司主體信用評級由AA+提升至AAA，公司成功獲得了交易所和銀行間市場的AAA評級。公司優(yōu)秀的資產質量、經營狀況、穩(wěn)健的經營風格得到了評級機構和金融機構的高度認可，AAA的資信評級的取得為濱江發(fā)揮融資優(yōu)勢創(chuàng)造了基礎。

3、財務穩(wěn)健。截止報告期末，公司有息負債規(guī)模535.45億元，其中銀行貸款占比80.37%，直接融資占比19.63%，債務結構清晰?？鄢A收款后的資產負債率為60.67%，凈負債率為55.42%。債務期限構成上，短期債務為146億元，占比僅為27.27%，低于期末貨幣資金（243.28億元），現金短債比為1.67倍，可有效覆蓋短期債務。截止報告期末，公司權益有息負債規(guī)模 470億元，2022年乃至未來兩到三年甚至更長時間，濱江要繼續(xù)將有息負債水平控制在合理范圍內，有息負債總額不超過總資產的30%，且要持續(xù)保持“三條綠線”，在行業(yè)中保持已有的優(yōu)勢。

4、融資總額增加，融資成本持續(xù)下降。在融資規(guī)模增加的情況下，濱江的融資成本卻持續(xù)下降，2022年末，融資利率達到4.6%，較2021年末的4.9%下降0.3個百分點，創(chuàng)歷史新低。

企業(yè)發(fā)展不可能依靠有息負債的無限制增加，主要依靠的是加速銷售回款，未來要繼續(xù)發(fā)揮回款優(yōu)勢。

（3）合作優(yōu)勢。

①良好的營商環(huán)境。公司經過三十多年的積累與發(fā)展，行業(yè)和市場認可度越來越高，公司董事長戚金興先生擔任中國房地產業(yè)協(xié)會副會長，杭州市房地產業(yè)協(xié)會第八屆理事會會長，公司總裁朱慧明先生擔任杭州市房地產業(yè)協(xié)會第八屆理事會執(zhí)行會長，也顯示了行業(yè)和政府對濱江的高度信任和認可，同時也為公司開展經營提供了良好的營商環(huán)境，公司成立30余年來，始終保持著與社會各方面的良好合作關系，與濱江合作安全、穩(wěn)健，正是基于對濱江的高度信任和產品品質的認可，即使在市場下行時，合作方也更愿意與濱江緊密結合、高度綁定，共克時堅。

②開發(fā)企業(yè)間的合作。與合作的開發(fā)企業(yè)，無論大小，濱江都緊密合作。隨著行業(yè)集中度的不斷提高，行業(yè)競爭往往轉為強強聯合，在合作中發(fā)揮各自優(yōu)勢，合作共贏，實現項目效益的最大化。合作項目中，95%以上的項目均由公司操盤，也代表同行對濱江品質、品牌和開發(fā)能力的高度認可。通過建立良好的合作關系，濱江積蓄了一大批有實力的戰(zhàn)略合作伙伴，這也使濱江在下一步發(fā)展中更具有戰(zhàn)斗力。

③工程合作。濱江一直堅持建立穩(wěn)定的、高品質的供應商體系，包括設計單位、總包單位、裝修、幕墻、門窗、環(huán)境、設備設施等等，與合作各方結成互信互利的長期戰(zhàn)略合作伙伴關系，合作共贏的觀念深入人心，公司成立30多年來，總包單位共有8家，均為特級及一級資質企業(yè)，其中有5家多年來長期合作，合作年限均在10年以上，最長的達25年以上，在長期合作中形成的互信互利關系，各方之間能夠高效配合，形成合力，取得 1+1＞2的效果。合作方組成了“濱江系”的大家庭，由于對濱江信任度高，對合作風險預估小，合作價格也更加優(yōu)惠。此外，合作伙伴對濱江保證品質前提下，成本要求、時間要求充分理解，在項目開發(fā)過程中，公司與各環(huán)節(jié)合作方之間、合作方與合作方之間能夠高效配合，形成合力，這也為公司項目開發(fā)保證質量搶時間提供有力保障。未來公司也將繼續(xù)與合作方保持愉快的合作關系，互惠互利，合作共贏。

四、主營業(yè)務分析

1、概述

2022年，公司實現營業(yè)收入415.02億元，同比增長9.28%；實現歸母凈利潤37.41億元，同比增長23.58%。

五、公司未來發(fā)展的展望

（一）外部環(huán)境與行業(yè)格局

對于房地產行業(yè)，一方面國家堅定不移執(zhí)行房住不炒的政策，另一方面各級政府將繼續(xù)圍繞穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期的目標因城施策，大力支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2023年市場分化仍將進一步加劇，同時在具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，房企之間的競爭也將趨于激烈。

（二）未來經營策略

未來，公司將繼續(xù)有序推進“1+5”戰(zhàn)略規(guī)劃，“1”指房地產主業(yè)，堅持把房地產主業(yè)做精、做優(yōu)、做強，在保證安全運營和品質的前提下，與頭部企業(yè)保持適度的規(guī)模比例；“5”指的是同時有序推進服務、租賃、酒店、養(yǎng)老和產業(yè)投資五大業(yè)務板塊。具體如下：

1、做優(yōu)服務，提高軟實力，包括物業(yè)服務、酒店管理服務、開發(fā)管理服務、售后服務等。

2、發(fā)展租賃業(yè)務，在已持有物業(yè)基礎上有序推進。

3、發(fā)展酒店業(yè)務，在現有已投入運營的酒店基礎上，穩(wěn)步推進酒店業(yè)布局。

4、發(fā)展養(yǎng)老業(yè)務，在2018年國外學習，2019年國內學習基礎上，2020年開始組建養(yǎng)老團隊，2022年，杭州和家康養(yǎng)產業(yè)發(fā)展有限公司成立，并成立了高品質康養(yǎng)服務品牌——“濱江和家”，首個社區(qū)嵌入式精品養(yǎng)護機構——和家-御虹府長者之家現已試運營。

5、推進產業(yè)投資，已投資新能源、互聯網、大健康項目，著力做好已投項目的投后管理，穩(wěn)健推進已投資項目退出和優(yōu)質新項目布局。

（三）公司面臨的主要風險

1、政策風險：公司所處房地產行業(yè)與國民經濟的聯系極為密切，也是國家政策調控的重點關注領域，受到國家宏觀調控政策影響較大。

2、業(yè)務經營風險：房地產項目開發(fā)周期長，投資大，涉及相關行業(yè)廣，合作單位多，同時要經過多個政府部門的審批和監(jiān)管。如果項目的某個開發(fā)環(huán)節(jié)出現問題，可能會直接或間接地導致項目開發(fā)周期延長、成本上升，造成項目預期經營目標難以如期實現，并可能導致開發(fā)成本提高或者對項目的進度造成不利的影響。

3、跨區(qū)域經營風險：在公司跨區(qū)域經營發(fā)展過程中，如果內部的管理體系、項目管理制度、人力資源儲備等方面不能滿足公司發(fā)展的要求，公司將面臨一定的跨區(qū)域經營風險。

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