南京高科（600064）2021年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：

一、經(jīng)營情況討論與分析

2021年是公司“風(fēng)險防化持續(xù)年”。報告期內(nèi)，公司圍繞既定的發(fā)展戰(zhàn)略，克服宏觀經(jīng)濟不確定性、市場競爭日趨激烈、階段性區(qū)域疫情波動帶來的挑戰(zhàn)，積極把握所在南京市創(chuàng)新資源匯聚、區(qū)域城市建設(shè)發(fā)展以及資本市場持續(xù)深化改革的機遇，深化產(chǎn)業(yè)聯(lián)動和產(chǎn)投互動，努力實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展。其中，房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)強化項目拓展和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，積聚發(fā)展動能；股權(quán)投資業(yè)務(wù)聚焦優(yōu)質(zhì)賽道精選投資標的，提升利潤貢獻。

報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入491,862.87萬元，同比增長69.40%；歸屬于母公司所有者的凈利潤235,205.31萬元，同比增長16.68%；每股收益1.903元，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率16.67%。

1、房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)：深耕區(qū)域市場，深化產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，推進轉(zhuǎn)型升級

公司房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)積極把握區(qū)域城市建設(shè)發(fā)展等機遇，在堅持打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)的基礎(chǔ)上，深入推進產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，持續(xù)加強市場開拓，房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的新格局不斷深化，產(chǎn)業(yè)鏈整體收益得到有效提升。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：堅持謹慎發(fā)展策略，在有序推動現(xiàn)有項目開發(fā)建設(shè)的同時，加大城市更新、綜合開發(fā)類項目拓展力度，努力實現(xiàn)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型升級。一是堅守品質(zhì)初心，持續(xù)做好商品房開發(fā)工作。紫星榮院、邁上品院、紫堯星院、紫麟景院“四院”開發(fā)建設(shè)工作穩(wěn)步推進，其中紫星榮院項目開盤熱銷彰顯產(chǎn)品及品牌價值，邁上品院項目成功公開展示延續(xù)良好口碑。二是高標準做好保障房及代建項目開發(fā)建設(shè)，有效推動產(chǎn)業(yè)聯(lián)動落地。三元祠保障房一期、東南青年匯項目順利完工交付，麒麟G3G4地塊經(jīng)適房、靖安佳園等項目穩(wěn)步推進。三是加大產(chǎn)業(yè)聯(lián)動及代建、城市更新項目拓展力度，進一步促進房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。全年新簽代建項目總金額13.6億元。

報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售面積4.67萬平方米（商品房項目3.91萬平方米、經(jīng)濟適用房項目0.76萬平方米），同比減少51.35%；實現(xiàn)合同銷售金額147,283.67萬元（商品房項目144,456.75萬元、經(jīng)濟適用房項目2,826.92萬元），同比增加116.92%。新開工面積21.63萬平方米，同比減少37.21%；竣工面積10.96萬平方米，同比減少69.23%。房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)營業(yè)收入390,425.07萬元（商品房項目結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入180,472.72萬元、經(jīng)濟適用房項目結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入209,952.35萬元），同比增長79.85%。

市政業(yè)務(wù)：堅持積極發(fā)展策略，在做好現(xiàn)有重點工程項目的同時，圍繞公司房地產(chǎn)市政產(chǎn)業(yè)鏈，深度融入產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，積極拓展優(yōu)質(zhì)項目。一是高標準做好現(xiàn)有在手項目，提升項目精細化管理水平，各項創(chuàng)優(yōu)目標高效推進。多個項目榮獲“揚子杯”、“省標準化工地”等獎項。二是積極拓展業(yè)務(wù)規(guī)模，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動取得新突破。全年成功中標麒麟G3G4地塊經(jīng)適房施工總承包、南京糧食應(yīng)急保供中心項目工程總承包等多個項目，合同總金額超25億元。三是踐行生態(tài)理念，提升服務(wù)能力。高科環(huán)境加強產(chǎn)學(xué)研創(chuàng)新探索，持續(xù)高標準做好污水處理等生態(tài)維護工作，先后成功入選“南京市生態(tài)文明教育基地”和“國家級污水處理設(shè)施向公眾開放單位”，創(chuàng)建“南京市智慧低碳環(huán)境工程研究中心”。報告期內(nèi)，公司市政業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入91,493.85萬元，同比增長38.11%。

2、股權(quán)投資業(yè)務(wù)：聚焦科技創(chuàng)新，有序滾動發(fā)展，提升價值創(chuàng)造

股權(quán)投資業(yè)務(wù)堅持穩(wěn)步發(fā)展的策略，科創(chuàng)投資與戰(zhàn)略投資并重，強化平臺協(xié)同和團隊建設(shè)，實現(xiàn)有序進退、滾動發(fā)展，不斷增厚股權(quán)投資業(yè)務(wù)收益。

公司一是圍繞醫(yī)療健康、信息技術(shù)等硬核科技，推動各平臺協(xié)同投資精選項目。報告期內(nèi)新增投資麥普奇、中科凡語、安帝科技、翼方健數(shù)、卡替醫(yī)療、賽寧網(wǎng)安、達康醫(yī)療、諾源醫(yī)療、量準實業(yè)、昌郁醫(yī)藥10個項目，對安天科技、健耕醫(yī)藥、紐瑞特、阿依瓦、一脈陽光、易鯨捷實施了追加投資。二是加強戰(zhàn)略投資，夯實公司投資收益基礎(chǔ)。公司出資10億元認購南京銀行可轉(zhuǎn)債，并擇機出資8.72億元增持了南京銀行股份。截至2022年一季度末，持有其10%的股份。三是不斷拓展投后管理的廣度和深度，加強市場研判，實現(xiàn)有序進退。公司適時處置所持有的廈門鎢業(yè)（600549）、艾力斯等金融資產(chǎn)，及時兌現(xiàn)投資收益；高科皓熙定增基金于7月成功實現(xiàn)退出，累計實現(xiàn)投資收益3.65億元，報告期內(nèi)收益2.25億元。四是加大對非核心資產(chǎn)的處置力度。為進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置，集聚資源發(fā)展公司優(yōu)勢主業(yè)，公司以1.83億元的價格公開掛牌轉(zhuǎn)讓了臣功制藥51%股權(quán)。

2021年以來，公司投資項目中，百普賽斯（301080）、華蘭股份（301093）、金埔園林（301098）在創(chuàng)業(yè)板發(fā)行上市，諾唯贊、仁度生物在科創(chuàng)板發(fā)行上市，賽特斯已通過科創(chuàng)板上市委審議，原力數(shù)字等項目申請A股上市工作均在進程中。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)投資收益236,712.30萬元，同比增長61.86%；實現(xiàn)公允價值變動收益-3,441.00萬元。

3、管理及財務(wù)狀況：強化職能協(xié)同，加強管理支撐，賦能業(yè)務(wù)升級發(fā)展

報告期內(nèi)，公司上下圍繞年度管理主題活動，不斷加強內(nèi)部管理，持續(xù)促進管理機制與業(yè)務(wù)發(fā)展狀況相匹配，提升管理效能，保障高質(zhì)量發(fā)展。一是加強戰(zhàn)略管理。結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化，對公司三年發(fā)展規(guī)劃實施情況進行了中期研討，持續(xù)督促戰(zhàn)略推進，實現(xiàn)持續(xù)成長。二是推進國企改革。根據(jù)國企改革三年行動統(tǒng)一部署，積極開展相關(guān)機制創(chuàng)新的探索和嘗試，完成管理層任期制和契約化改革，為進一步建立健全具有市場競爭力的中長期激勵約束機制打下良好基礎(chǔ)。三是持續(xù)推進風(fēng)險管理。重視修訂后內(nèi)控制度落實，規(guī)范公司運營管理，加強重大投資事項事前評估論證，積極防范新增潛在風(fēng)險。四是優(yōu)化信息化管理。結(jié)合公司業(yè)務(wù)需求和實際情況，完成投資管理、人力資源等信息系統(tǒng)的優(yōu)化升級，逐步建立滿足公司需求的綜合信息系統(tǒng)。五是加強資金管理。合理安排投融資，確?，F(xiàn)金流安全可控，并通過發(fā)行超短期融資券等方式持續(xù)降低融資成本。六是提升品牌管理。緊扣業(yè)務(wù)發(fā)展主題，充分發(fā)揮新媒體平臺窗口作用，宣傳公司經(jīng)營成果，弘揚優(yōu)秀企業(yè)文化，不斷提升公司凝聚力和品牌形象。年內(nèi)，公司榮獲“杰出投資回報獎”，蟬聯(lián)“中國上市公司百強獎”、“江蘇省文明單位”，獲評國家級南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)“2021年度高質(zhì)量發(fā)展突出貢獻企業(yè)”榮譽稱號。

報告期末，公司資產(chǎn)負債率繼續(xù)保持低位，為51.63%；期末公司有息負債總額為49.90億元，占總資產(chǎn)的比例為15.11%。報告期內(nèi)整體平均融資成本約為3.49%。

二、報告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況

1、房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)

2021年我國房地產(chǎn)行業(yè)政策基調(diào)依然以“房住不炒”為核心，圍繞“三穩(wěn)”目標，完善和實施房地產(chǎn)長效機制。全年房地產(chǎn)銷售增速前高后低，特別是下半年以來，受涉房信貸收緊、房企信用事件等因素影響房地產(chǎn)市場降溫明顯，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展生態(tài)發(fā)生顯著變化，雖然穩(wěn)健經(jīng)營的房企受影響較小，但也面臨各類挑戰(zhàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2021年全國商品房實現(xiàn)銷售面積179,433萬平方米，同比增長1.9%，增速比2020年下降0.7個百分點；銷售額181,930億元，同比增長4.8%，增速比2020年下降3.9個百分點。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所在的南京市場保持了調(diào)控態(tài)勢，引導(dǎo)市場平穩(wěn)發(fā)展，受到上半年需求釋放的帶動，全年銷量仍有明顯增長。根據(jù)南京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2021年南京地區(qū)商品房銷售面積1,510.95萬平方米，同比增長14.1%；商品房銷售金額4,063.84億元，同比增長24.3%；新開工面積1,957.63萬平方米，同比下降7.4%；施工面積8,597.29萬平方米，同比下降0.8%；竣工面積1,136.18萬平方米，同比下降21.6%。廣義庫存去化周期（（待售面積+施工面積）/銷售面積）5.87年，2020年為6.72年。

2021年，我國傳統(tǒng)基建仍然是國民經(jīng)濟的重要支柱，但在需求不足和成本上漲的壓力下增速較低。根據(jù)中國建筑協(xié)會數(shù)據(jù)，2021年全社會建筑業(yè)實現(xiàn)增加值80,138億元，比上年增長2.1%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例約7%。2021年，南京市聚力建設(shè)具有全球影響力的創(chuàng)新名城和以人民為中心的美麗古都，深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快構(gòu)建城市發(fā)展新格局。2021年4月，《南京都市圈發(fā)展規(guī)劃》全文正式發(fā)布，未來，南京都市圈將建設(shè)成為具有國際影響力的現(xiàn)代化都市圈。根據(jù)南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會數(shù)據(jù)，2021年全年累計新開工保障房682萬平方米，基本建成324萬平方米；累計完成棚戶區(qū)改造333萬平方米；完成108個老舊小區(qū)改造、12萬套（間）租賃住房籌集、85幢危房治理任務(wù)。公司所在棲霞區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)全面推進，紫核棲霞片、龍?zhí)缎鲁侨鎲咏ㄔO(shè)，燕子磯新城、棲霞山度假區(qū)步入加快發(fā)展階段，邁燕片區(qū)、馬群片區(qū)加速城市更新，八卦洲生態(tài)綠島形象充分彰顯，仙林新市區(qū)、新堯新城基本建成。全區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施越發(fā)完善，美麗宜居新棲霞加快呈現(xiàn)。

2、股權(quán)投資業(yè)務(wù)

2021年，在我國經(jīng)濟穩(wěn)步運行和持續(xù)轉(zhuǎn)型的背景下股權(quán)投資市場表現(xiàn)活躍。隨著注冊制改革的持續(xù)推進以及北交所開市，投資機構(gòu)的退出渠道不斷完善。根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年，我國股權(quán)投資市場募投總額均打破歷史記錄。其中，募資金額為2.21萬億，同比增長84.5%，投資金額為1.42萬億元，同比增長60.4%，投資活動空前活躍，在行業(yè)和技術(shù)更迭的大背景下掀起了一輪投資熱潮；退出方面，全年退出案例數(shù)共4,532筆，同比上升18%，其中被投企業(yè)IPO占比接近7成。

從投資領(lǐng)域來看，資金聚集效應(yīng)明顯，70%的投資案例集中在IT、生物技術(shù)與醫(yī)療健康、半導(dǎo)體及電子設(shè)備、互聯(lián)網(wǎng)四大行業(yè)。隨著生物技術(shù)與信息技術(shù)相結(jié)合為特征的產(chǎn)業(yè)變革興起，相關(guān)行業(yè)仍存在巨大的發(fā)展空間。在“老齡化、后疫情”的背景下生物技術(shù)與醫(yī)療健康行業(yè)動力強勁；傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化變革對信息技術(shù)的升級發(fā)展需求巨大；相關(guān)賽道整體投資活躍度持續(xù)提升，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的投資熱度維持較高水平。上述熱門領(lǐng)域?qū)Ω黝愘Y本的吸引也帶來較為激烈的競爭，對創(chuàng)投機構(gòu)的價值判斷與項目管理能力提出更高的要求。

三、報告期內(nèi)公司從事的業(yè)務(wù)情況

（一）報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)

報告期內(nèi)，公司從事的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)、股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

（二）報告期內(nèi)公司的經(jīng)營模式

1、房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)

公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋住宅開發(fā)、政府代建、商業(yè)運營、物業(yè)管理等。目前開發(fā)項目以中高端商品住宅為主，并大力拓展區(qū)域保障房、鄉(xiāng)建古建、老舊小區(qū)改造等業(yè)務(wù)。商品房開發(fā)主要項目有：“榮境”、“紫微堂”、“紫星榮院”、“邁上品院”等。

公司房地產(chǎn)項目圖片

市政業(yè)務(wù)是公司傳統(tǒng)主營，主要從事房建、市政施工總承包及監(jiān)理，園區(qū)管理及服務(wù)以及土地成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓等業(yè)務(wù)。目前具有房建施工總承包一級、市政總承包二級、房建及市政監(jiān)理甲級等多項資質(zhì)。

公司市政項目圖片

報告期內(nèi)，公司積極把握所在區(qū)域加快發(fā)展的機遇，在持續(xù)做好中高端商品住宅開發(fā)與銷售，保持品質(zhì)品牌優(yōu)勢的同時，發(fā)揮房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，推進與區(qū)域政府平臺的合作深化，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈大力拓展代建、施工總承包業(yè)務(wù)，并以城市更新業(yè)務(wù)為重點方向，積極探索業(yè)務(wù)模式升級。

2、股權(quán)投資業(yè)務(wù)

股權(quán)投資業(yè)務(wù)堅持市場化、專業(yè)化運作，不斷完善“南京高科、高科新創(chuàng)、高科科貸、高科新?！彼拇笸顿Y平臺的體系建設(shè)，強化資源整合能力，提升風(fēng)險控制水平，促進資本、資源、人員、信息等要素在各個平臺優(yōu)化配置，實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。公司目前主要通過與地方科創(chuàng)平臺、科研院所、銀行、券商及專業(yè)投資機構(gòu)的多方位合作，持續(xù)穩(wěn)定獲得新的投資機會；聚焦醫(yī)療健康、信息技術(shù)等科技創(chuàng)新行業(yè)，并兼顧環(huán)?？萍?、新基建、新材料等領(lǐng)域，篩選出符合標準的優(yōu)質(zhì)企業(yè)實施股權(quán)投資，并通過強化投后管理，支持和幫助創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展，分享其成長紅利，實現(xiàn)增值收益擇機退出的同時積極探索延伸產(chǎn)業(yè)鏈布局。

四、報告期內(nèi)核心競爭力分析

1、區(qū)域品牌影響力與市場把握能力。公司房地產(chǎn)、市政等傳統(tǒng)主營業(yè)務(wù)資質(zhì)全面，在區(qū)域項目的開發(fā)和管理上積累了豐富的經(jīng)驗，具有良好的品牌形象。公司股權(quán)投資業(yè)務(wù)經(jīng)過多年發(fā)展，受到創(chuàng)業(yè)企業(yè)、地方科創(chuàng)平臺、第三方機構(gòu)等廣泛認可。公司能較好地判斷區(qū)域和產(chǎn)業(yè)的市場形勢，發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同與品牌優(yōu)勢，把握發(fā)展機遇，實現(xiàn)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展。報告期內(nèi)，紫星榮院、邁上品院等商品住宅及施工總包項目延續(xù)良好口碑；子公司高科環(huán)境成功入選“南京市生態(tài)文明教育基地”和“國家級污水處理設(shè)施向公眾開放單位”；公司旗下投資平臺高科新浚榮登2021“科創(chuàng)中國”科技創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)榜。

2、產(chǎn)業(yè)資源整合與協(xié)同能力。公司對涉足的房地產(chǎn)、市政、股權(quán)投資等領(lǐng)域?qū)嵤┊a(chǎn)業(yè)聯(lián)動與產(chǎn)投互動，搭建了產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本運營互動融合的可持續(xù)發(fā)展架構(gòu)。股權(quán)投資業(yè)務(wù)圍繞科技創(chuàng)新領(lǐng)域，強化市場化運作體系與投資協(xié)同機制，充分發(fā)揮公司資金資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、價值判斷的能力與高科新浚管理團隊市場化運作下的經(jīng)驗、渠道稟賦，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，協(xié)同發(fā)展。報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動取得新突破；戰(zhàn)略投資與科技創(chuàng)新投資并舉，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈深入布局新項目，投資業(yè)務(wù)實現(xiàn)良性循環(huán)、滾動發(fā)展。

3、資金運作管控能力。公司資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，信用情況良好，且善于把握政策導(dǎo)向，發(fā)揮上市公司優(yōu)勢，與各類金融機構(gòu)建立了良好的合作關(guān)系，充分利用各類市場拓寬融資渠道，降低融資成本，滿足公司資金需求。公司負債水平、融資成本等常年保持行業(yè)低位。報告期內(nèi)，公司以較低利率成功發(fā)行八期超短期融資券，進一步降低了融資成本。

4、風(fēng)險管理控制能力。公司具有多層次的業(yè)務(wù)類型，面對復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟形勢，天然具有風(fēng)險相對分散的優(yōu)勢。此外，公司注重風(fēng)險控制，建立并持續(xù)優(yōu)化風(fēng)險管控體系，相關(guān)風(fēng)險控制工作具有前瞻性，積極防范新增風(fēng)險，妥善化解潛在風(fēng)險，體現(xiàn)了公司較強的風(fēng)險管控能力。

五、報告期內(nèi)主要經(jīng)營情況

六、公司關(guān)于公司未來發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢

1、房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)

展望未來，“房住不炒”仍然是我國房地產(chǎn)行業(yè)的政策之本，但在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的導(dǎo)向下，房地產(chǎn)政策調(diào)控將更加靈活。2021年12月中央經(jīng)濟工作會議明確了對合理住房需求的支持，同時首次提出房地產(chǎn)“探索新的發(fā)展模式”。隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量開發(fā)向存量運營時代轉(zhuǎn)變，房企過去通過高杠桿、高負債實現(xiàn)高速發(fā)展、快速擴張的模式已退出舞臺，穩(wěn)健經(jīng)營管理的同時積極探索新業(yè)務(wù)模式將成為房企高質(zhì)量發(fā)展的新路徑。2022年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所在南京市將堅持“房住不炒”定位，面向新市民和青年人加大保障性租賃住房供給，持續(xù)推進老舊小區(qū)改造、保障性住房建設(shè)、危舊房改造等工作，更好滿足市民群眾的合理住房需求。2021年11月，南京市規(guī)劃和自然資源局等部門聯(lián)合發(fā)布了《居住類地段城市更新規(guī)劃土地實施細則》，同時公布了首批13個城市更新重點示范項目，未來南京將按照五年“四步走”計劃穩(wěn)步推進城市更新試點工作。根據(jù)南京市政府公布的《2022年南京市城鄉(xiāng)建設(shè)計劃》，2022年，南京要完成全市128個老舊小區(qū)改造，改善小區(qū)環(huán)境品質(zhì)，完善居住功能配套。隨著南京城市框架的拓展以及城市發(fā)展動能的提升，預(yù)計未來南京房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。從土地市場來看，3月24日，南京市2022年度第一批次土地出讓公告發(fā)布，本次出讓適度調(diào)整了房地價差，優(yōu)化了租賃住房配建要求，有助于區(qū)域房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

面對新冠疫情反復(fù)以及經(jīng)濟下行壓力加大，國家啟動和強化逆周期調(diào)控，2021年12月中央經(jīng)濟工作會議指出適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資，重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)成為發(fā)力點。新基建、舊改、重大領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將作為主要抓手，涵蓋交通基礎(chǔ)設(shè)施、水利、能源、環(huán)保、城市管網(wǎng)等領(lǐng)域。尤其是在當前“碳達峰”“碳中和”“東數(shù)西算”的政策背景下，新基建將作為促進數(shù)字經(jīng)濟綠色經(jīng)濟發(fā)展和擴大有效需求的重要發(fā)力點。根據(jù)南京市政府公布的《2022年南京市城鄉(xiāng)建設(shè)計劃》，2022年南京市圍繞交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)保護建設(shè)等6項任務(wù)，列出了485項計劃項目，年度計劃實施399項、投資771.9億元，全年將新開工各類保障性住房400萬平方米，建成300萬平方米，加快完善住房保障體系；籌建180萬平方米保障性租賃住房，為新市民、青年人提供安居港灣；新開工9個水環(huán)境整治提升項目、16個污水收集處理項目，逐步補齊生態(tài)環(huán)境設(shè)施短板。在南京擁江發(fā)展、向東發(fā)展的機遇下，公司所在區(qū)域市政業(yè)務(wù)發(fā)展前景廣闊。

2、股權(quán)投資業(yè)務(wù)

2021年，國內(nèi)資本市場改革持續(xù)深化，北交所的設(shè)立進一步豐富國內(nèi)多層次資本市場內(nèi)涵，各板塊錯位發(fā)展，有序競爭，共同促進實體經(jīng)濟發(fā)展。2021年12月，中央經(jīng)濟工作會議首次明確提出全面實行股票發(fā)行注冊制，股權(quán)投資項目的退出通道持續(xù)打開有利于行業(yè)的滾動可持續(xù)發(fā)展，但上市公司數(shù)量的增加也會給估值帶來壓力，如何有效兌現(xiàn)項目價值對持續(xù)的投后管理與市場研判提出了更高的要求。從投資方面來看，“十四五”規(guī)劃強調(diào)強化戰(zhàn)略科技力量，中央政府工作報告提出要“深入實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，鞏固壯大實體經(jīng)濟根基”。在政策鼓勵扶持的背景下，醫(yī)療健康、信息技術(shù)、新能源、新材料等科技創(chuàng)新領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)受到投資機構(gòu)青睞。2021年，南京獲批建設(shè)全國首個引領(lǐng)性國家創(chuàng)新型城市，深入實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造區(qū)域性創(chuàng)新高地和科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，有力支撐長三角一體化發(fā)展、長江經(jīng)濟帶高質(zhì)量發(fā)展等戰(zhàn)略實施，樹立了國家創(chuàng)新型城市建設(shè)的新標桿。2022年市委“一號文”繼續(xù)強調(diào)要強化企業(yè)創(chuàng)新主體地位，聚力關(guān)鍵核心技術(shù)攻堅，廣聚各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才，匯聚國內(nèi)國際創(chuàng)新資源，在利好區(qū)域內(nèi)科技創(chuàng)新企業(yè)的同時，也對區(qū)域內(nèi)創(chuàng)投機構(gòu)持續(xù)向好發(fā)展創(chuàng)造了機遇。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

公司基于自身的資源稟賦與競爭優(yōu)勢，堅持深耕區(qū)域市場，實施產(chǎn)業(yè)聯(lián)動與業(yè)務(wù)模式升級，不斷增強房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)市場競爭力；聚焦科技創(chuàng)新行業(yè)領(lǐng)域，強化產(chǎn)投結(jié)合與運作機制創(chuàng)新，著力培育股權(quán)投資業(yè)務(wù)增長新動能，致力于成為卓越的城市運營商和價值創(chuàng)造者。

(三)經(jīng)營計劃

2022年是公司成立三十周年暨上市二十五周年，也是公司本期三年發(fā)展規(guī)劃的收官之年。在當前經(jīng)濟下行壓力加大以及疫情反復(fù)的背景下，公司將管理主題定為“風(fēng)險防化深入年”，以實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展為目標，進一步加強產(chǎn)業(yè)聯(lián)動與產(chǎn)投互動，持續(xù)推進風(fēng)險防化工作，在充分考慮“風(fēng)險性、收益性、流動性”的基礎(chǔ)上，切實推進主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展，力爭主要經(jīng)營指標實現(xiàn)新的增長。

1、深化產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，加強業(yè)務(wù)拓展，加快推動發(fā)展模式轉(zhuǎn)型升級

公司在房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)⒎e極把握區(qū)域城市開發(fā)建設(shè)以及城市更新政策施行的機遇，發(fā)揮品牌品質(zhì)及產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢，積極拓展城市更新類項目；提升產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的深度與廣度，持續(xù)打磨、固化流程制度模板，穩(wěn)步提升房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)市場競爭力。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將在保持和延續(xù)開發(fā)業(yè)務(wù)品牌影響力的同時，努力推動業(yè)務(wù)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型升級。一方面堅持高品質(zhì)產(chǎn)品定位，保持品牌品質(zhì)優(yōu)勢，提升開發(fā)能力與開發(fā)效率，加快推進“四院”開發(fā)建設(shè)，加速邁上品院、紫堯星院等項目銷售及資金回籠；另一方面發(fā)揮品牌品質(zhì)及產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢，切實把握南京市推進城市更新的機會，進一步加強與政府平臺溝通，加快推進已對接城市更新項目的落地實施，實現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式的新突破。

市政業(yè)務(wù)將深度融入產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，持續(xù)提升自身核心競爭力。一方面聚焦區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目，加大合作對接力度，依托公司產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢帶動施工總承包業(yè)務(wù)拓展，努力實現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模和盈利能力雙提升；另一方面切實做好現(xiàn)有重點工程項目建設(shè)，持續(xù)提升資質(zhì)和技術(shù)水平，優(yōu)化總承包管理模式，注重口碑積累與品牌建設(shè)，不斷提升自身核心競爭力，形成業(yè)務(wù)發(fā)展的良性循環(huán)。

2、加強研究賦能，探索產(chǎn)投互動，積極培育長遠發(fā)展新動能

公司將堅持穩(wěn)步發(fā)展股權(quán)投資業(yè)務(wù)的策略，加強平臺協(xié)同和人才培養(yǎng)，堅持市場化運作，聚焦科技創(chuàng)新領(lǐng)域，持續(xù)提升投后管理效能，積極探索產(chǎn)投互動，穩(wěn)定提升利潤貢獻。一是堅持聚焦硬核科技，加強與區(qū)域科技園區(qū)對接，推動各平臺協(xié)同投資精選項目，為業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展積蓄動能。二是完善隊伍建設(shè)，加強行業(yè)研究人員的引進和培養(yǎng)力度，提升投資團隊素養(yǎng)與專業(yè)能力。三是進一步加強投研體系建設(shè)，強化金融資產(chǎn)主動管理，適時退出部分已上市項目，通過滾動發(fā)展穩(wěn)定提升股權(quán)投資業(yè)務(wù)利潤貢獻。四是進一步推動股權(quán)投資業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的互動促進，加快推進新浚創(chuàng)信基金的設(shè)立及運作，在聚焦醫(yī)療健康、信息技術(shù)等科技創(chuàng)新行業(yè)的同時，兼顧環(huán)?？萍肌⑿禄?、新材料等領(lǐng)域，有效嫁接優(yōu)質(zhì)資源，積極探索產(chǎn)業(yè)鏈的拓展延伸，為公司長遠發(fā)展培育新動能。

3、深化風(fēng)險防控，加快機制創(chuàng)新，保障公司可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展

公司將繼續(xù)圍繞年度管理主題活動，提升管理效能，推動機制創(chuàng)新，保障公司實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。一是持續(xù)做好戰(zhàn)略管理，加強宏觀經(jīng)濟形勢研判，統(tǒng)籌管理支撐，不斷提升各業(yè)務(wù)單元應(yīng)對環(huán)境變化以及協(xié)同發(fā)展的能力；二是根據(jù)上級管理部門政策導(dǎo)向，結(jié)合公司實際穩(wěn)步推進國企改革工作，持續(xù)完善市場化用人和激勵機制，進一步激發(fā)公司內(nèi)生發(fā)展動能；三是強化資金管理，優(yōu)化資金配置，加強回款工作，并通過發(fā)行債務(wù)融資工具等多種方式籌措資金，保障公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展的資金需要；四是推進風(fēng)險管理，建立健全風(fēng)險管理長效機制，積極防范新增風(fēng)險，持續(xù)加大存量風(fēng)險事項處置力度；五是強化文化建設(shè)，以公司成立三十周年暨上市二十五周年為契機，將優(yōu)秀文化與生產(chǎn)經(jīng)營深度融合，凝心聚力，激發(fā)動能，傳播價值。

上述經(jīng)營計劃并不構(gòu)成公司對投資者的業(yè)績承諾，提示投資者對此保持足夠的風(fēng)險意識，并且應(yīng)當理解經(jīng)營計劃與業(yè)績承諾之間的差異。

(四)可能面對的風(fēng)險

1、宏觀環(huán)境風(fēng)險：當前全球疫情仍在持續(xù)，世界經(jīng)濟復(fù)蘇動力不足，國內(nèi)局部疫情時有發(fā)生，經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，公司房地產(chǎn)、股權(quán)投資等業(yè)務(wù)與宏觀經(jīng)濟環(huán)境、地方經(jīng)濟形勢密切相關(guān)，經(jīng)濟增長若不及預(yù)期可能會帶來房價不及預(yù)期、市場需求萎縮、資本市場波動、政府基建投資能力受限等不利影響，制約公司主營業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。

2、業(yè)務(wù)發(fā)展風(fēng)險：目前公司采取主動加強產(chǎn)業(yè)聯(lián)動和產(chǎn)投結(jié)合，穩(wěn)步推進主營業(yè)務(wù)的模式升級和機制創(chuàng)新，以高質(zhì)量發(fā)展防范化解潛在風(fēng)險的穩(wěn)健發(fā)展策略。但公司房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)存量項目規(guī)模較小，股權(quán)投資業(yè)務(wù)也需要持續(xù)的投入，而新項目的獲取與運作面臨較大的市場競爭壓力和風(fēng)險性、流動性等不確定因素，以及公司人才結(jié)構(gòu)、運作機制等條件的制約，公司業(yè)務(wù)經(jīng)營策略效果存在未達預(yù)期的風(fēng)險。

3、投資管理風(fēng)險：公司目前投資業(yè)務(wù)規(guī)模較大，涉及的行業(yè)、種類較多，發(fā)展階段也有差異，截至報告期末投資產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)益資產(chǎn)超過160億元，未來還將擇機適量新增投資項目，其中持有的以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)規(guī)模較大，產(chǎn)生的公允價值變動收益將隨資本市場的波動而變化。受到資本市場整體運行狀況、公司自身投資風(fēng)控體系執(zhí)行可能存在偏差、被投資企業(yè)經(jīng)營未達預(yù)期等多方面因素的制約，公司投資業(yè)務(wù)可能存在投資決策風(fēng)險、投資項目退出風(fēng)險、長期股權(quán)投資項目投資收益波動以及金融資產(chǎn)市值波動的風(fēng)險，并進而導(dǎo)致對公司凈利潤產(chǎn)生的不確定性增加。

4、財務(wù)資金風(fēng)險：目前我國貨幣政策以穩(wěn)為主，但對房地產(chǎn)領(lǐng)域融資監(jiān)管仍相對嚴格，且公司房地產(chǎn)、股權(quán)投資等業(yè)務(wù)具有資金需求量大、資金循環(huán)周期長等特點，盡管公司資產(chǎn)負債率近年來保持了低位，但后續(xù)主營業(yè)務(wù)發(fā)展需要投入的資金量比較大，如果公司房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)項目回款進度、股權(quán)投資項目的退出速度低于預(yù)期，或公司外部融資渠道受阻，仍將可能給公司帶來較大的資金壓力。公司房地產(chǎn)市政業(yè)務(wù)還可能面臨地方政府及平臺資金緊張，代建及施工總承包項目回款不及時的風(fēng)險。

面對上述風(fēng)險，公司將持續(xù)深入推進風(fēng)險防范化解，聚焦關(guān)鍵風(fēng)險事項，通過多種方式進一步化解存量風(fēng)險；在充分考慮“風(fēng)險性、收益性、流動性”的基礎(chǔ)上穩(wěn)妥推進業(yè)務(wù)拓展，強化對重大事項的規(guī)范管理，積極防范新增風(fēng)險，保障公司可持續(xù)健康發(fā)展。

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