各地銀行頻頻上調(diào)房貸利率，專家預(yù)測央行加息腳步悄然逼近，緊張情緒正在樓市蔓延。對于想在一二線城市置業(yè)的剛需客來說，除了難有實質(zhì)性下降的房價外，越來越貴的房貸正成為另一道難以跨越的關(guān)口。
利率普漲
近日從熱點城市傳來的樓市大消息，不是貸款額度收緊，就是房貸利率上浮。隨著北京(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、南京(樓盤)、武漢(樓盤)等多地房貸利率上調(diào)，熱點城市首套房貸利率普遍上浮10%以上，頻頻刺激著購房者的敏感神經(jīng)。
目前，北京多家銀行首套房貸利率上浮15%至25%，最高上浮30%;武漢多家銀行首套房貸利率上浮20%;南京首套房貸利率普遍上浮15%;廣州、東莞(樓盤)、佛山(樓盤)甚至有個別銀行將首套房貸利率上浮40%……天津(樓盤)方面，雖然交行等多家銀行表示目前首套房貸利率僅上浮10%且審批較快，但仍有中信銀行(601998,股吧)將首套房貸利率上浮三成。
商業(yè)銀行變更房貸利率雖屬于自發(fā)行為，卻在某種程度上得到官方認(rèn)可，被認(rèn)為“總體上符合利率市場化的要求和趨勢”。
3月9日，尚未卸任央行行長的周小川公開表示，很多重要國家的貨幣政策從數(shù)量寬松慢慢退出，意味著過去全球范圍內(nèi)的數(shù)量擴(kuò)張和低利率可能逐漸將告一階段。“中國也是整個世界經(jīng)濟(jì)的一部分，這個方面的影響大家應(yīng)該可以預(yù)估到。”
央行副行長潘功勝也回應(yīng)稱，雖然近期房貸利率略有上升，但從稍微長一點的周期來看，它仍然處于比較低的水平。梳理發(fā)現(xiàn)，我國5年期以上貸款基準(zhǔn)利率自2015年10月24日以來一直保持在4.9%，較2007年的高點7.83%相差不少。從趨勢上看，2014年、2015年降準(zhǔn)降息形成的基準(zhǔn)利率底部將被突破。
融360數(shù)據(jù)顯示，全國房貸利率的這一波兇猛漲勢始于2017年年初。截至今年2月，全國房貸利率連續(xù)14個月上揚(yáng)，其中首套房貸平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.114倍，同比去年2月的4.47%大漲22.15%。
“兩會剛剛釋放了住房調(diào)控不放松的信號，3月22日起大連(樓盤)便同步執(zhí)行限購及限售政策，說明今年的調(diào)控基調(diào)仍將從嚴(yán)，銀行信貸政策會不斷趨緊，未來一段時間貸款難將成為必然。”中原地產(chǎn)置業(yè)顧問沈連鳳對新金融記者表示。
剛需叫苦
事實上，如果不是房貸利率連連上調(diào)，剛需購房者已迎來難得的出手機(jī)會。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，我國房價已告別快速上漲階段，總體走勢為震蕩下行。易居研究院報告指出，2月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅為0.2%，連續(xù)兩個月回落。其中，一線城市受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策和預(yù)售審批，房價步入下跌通道，目前已連續(xù)7個月滯漲。
然而，絕大部分人買房還是要通過貸款來實現(xiàn)，房價滯漲難敵房貸成本飆升。“剛提交了申請貸款的材料，就聽說房貸利率又要上浮了。”在廣州，剛需購房者林立(化名)近來過得心驚膽戰(zhàn)。要知道，2016年8.5折(4.17%)還是廣州首套房貸利率的主流;到2017年年末，廣州已無執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行;今年2月，廣州首套房貸平均利率更新為5.37%。
房貸利率不斷變化，嚴(yán)重干擾了林立的購房計劃。從2017年6月起，他便一直關(guān)注廣州天河區(qū)駿景花園的二手住宅，希望房價從高點時的50000元回落到42000元的心理價位。
林立對新金融記者表示，去年3月廣州還有銀行針對首套房貸執(zhí)行8.5折利率，一年之后已普遍上浮10%至15%。“最近出了一套450萬元的100平米房源，中介告誡我不要再猶豫，等房價降至預(yù)期是不可能了。我被個別銀行房貸利率上浮40%的消息震驚到了……如果房價降30萬元，貸款成本多了100萬元就尷尬了。”
不同檔次的房貸利率，對購房成本的影響究竟有多大?以貸款200萬元、30年等額本息還款計算，8.5折的還款總額為351萬元，月均還款9745元;若以基準(zhǔn)利率計算，還款總額為382萬元，月均還款10614元;按照極端情況利率上浮40%計算，還款總額高達(dá)472萬元，月均還款13119元。
渤海證券分析師提醒，房貸利率的抬升速度遠(yuǎn)超想象，對于剛需者來說，接下來一段時間買房就是賽跑。“目前海外加息形勢嚴(yán)峻，就連歐洲央行都朝著退出寬松邁進(jìn)了一步，國內(nèi)貸款基準(zhǔn)利率將面臨現(xiàn)實性上行壓力。未來一旦基準(zhǔn)利率上調(diào)，銀根縮減將令購房成本變得更高。”
何處是頂
房貸一向是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，按照慣例春節(jié)后銀行貸款額度也會相對充裕。然而，今年各地銀行房貸利率“漲聲一片”，個別銀行甚至?xí)和７刨J的動機(jī)何在?
蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心中心主任黃志龍認(rèn)為，這與居民債務(wù)風(fēng)險隱患有關(guān)。2017年年末，我國個人住房貸款余額高達(dá)21.9萬億元，占整個居民部門貸款余額的70.2%;居民部門債務(wù)占GDP的比重(即居民杠桿率)也從2015年的36.4%大幅升至48.3%。居民杠桿率急劇上升，迫使監(jiān)管部門對于居民加杠桿行為從鼓勵變?yōu)橐种啤?/p>
2018年1月，銀監(jiān)會明確提出要努力抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個人貸款違規(guī)流入股市和房市。
黃志龍表示，財務(wù)可持續(xù)方面的考量也是銀行開展房貸業(yè)務(wù)的動力不再強(qiáng)烈的重要原因。易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此表示認(rèn)同：“連理財產(chǎn)品收益率都超過5%，銀行給購房者發(fā)放利率4.9%或以下的房貸變成了虧本買賣。至于二套房貸利率，上浮空間就更大。”
歷史數(shù)據(jù)顯示，銀行存貸款業(yè)務(wù)的息差保持在1.5個百分點左右，才能保持財務(wù)可持續(xù)不虧本。從銀行資金成本的兩個基準(zhǔn)來看，理財產(chǎn)品2月平均預(yù)期年化收益率創(chuàng)下31個月新高，為4.91%;2017年年末，銀行同業(yè)存款利率也攀升至5%左右。據(jù)此推算，要維持1.5個百分點左右的息差，房貸利率或?qū)⑸?.5%左右。
不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示：“隨著房地產(chǎn)調(diào)控周期被歷史性拉長，金融監(jiān)管力度不斷加強(qiáng)，可以預(yù)見接下來的房貸利率上漲周期起碼3年，最多可追至5年。調(diào)控最好的情況是全國房價溫和回落，但不管房價走勢如何，今后買房成本是越來越高了。”
