在大量資金、企業(yè)涌入的背景下，“買賣不破租賃”“合租”“N+1”等租賃行業(yè)問(wèn)題仍未解決
在今年兩會(huì)期間，有關(guān)租賃市場(chǎng)、尤其是政策鼓勵(lì)的長(zhǎng)租公寓方面?zhèn)涫艽怼⑽瘑T們的關(guān)注。其中，一些房地產(chǎn)以及租賃行業(yè)的代表、委員們也提出了一些有建設(shè)性的專業(yè)意見(jiàn)。
租賃市場(chǎng)迎來(lái)發(fā)展紅利
近年來(lái)，租賃市場(chǎng)在政策支持之下快速發(fā)展。多地落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，釋放租賃需求;大量資金、企業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓的品牌數(shù)量和保有量在兩年來(lái)快速提升。這讓不少人都覺(jué)得，在最近一兩年，租賃市場(chǎng)將迎來(lái)政策紅利期。
全國(guó)人大代表、58集團(tuán)首席執(zhí)行官姚勁波指出：“在政策的支持下，租賃市場(chǎng)的紅利將主要表現(xiàn)在房源供給端。”
而在政策支持方面，盡管不同城市的政策各異。但是主要一、二線城市都出臺(tái)了支持性政策。比如2017年8月29日，杭州市人民政府辦公廳發(fā)布通知，指出住房租賃企業(yè)可將符合條件的客廳(起居室)按規(guī)定改造成一間房間單獨(dú)出租。南京、武漢、成都也在同期陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)租賃扶持政策。上海市更早在2015年，就頒布了《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房的試行意見(jiàn)》。
盡管如此，租賃市場(chǎng)的供需缺口依然巨大，其發(fā)展?jié)摿σ惨廊淮嬖?。根?jù)鏈家研究院2017年發(fā)布的《租賃市場(chǎng)系列研究報(bào)告》顯示，2017年我國(guó)共有1.6億租賃人口，若按照三口之家來(lái)初步估算，租房群體需要0.53億套左右的租賃房屋，而租賃房屋僅約有4600萬(wàn)套，供需缺口明顯。
改變散租為主的供應(yīng)主體
租賃市場(chǎng)的發(fā)展也引出了一系列問(wèn)題。比如長(zhǎng)租公寓方面政策配套不明晰，管理缺乏明確法律法規(guī)依據(jù)。還有“買賣不破租賃”問(wèn)題如何在新的環(huán)境下有所保障;租賃市場(chǎng)如何管理合租、“N+1”(所謂N+1，是指將房屋中面積較大的客廳、起居室改造后，作為一間房單獨(dú)出租使用。)租賃等問(wèn)題。這些行業(yè)痛點(diǎn)在今年也引起了兩會(huì)代表、委員們的討論。其中最受關(guān)注的仍然是如何對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行有效管理的問(wèn)題。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個(gè)人出租者與機(jī)構(gòu)出租者相比，不論是服務(wù)質(zhì)量還是穩(wěn)定性上，都相去甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致了租賃體驗(yàn)差、頻繁搬家、租客權(quán)益無(wú)保證、政府監(jiān)管困難等問(wèn)題。解決這些問(wèn)題關(guān)鍵還在于改變目前我國(guó)以房東散租為主的供應(yīng)主體，引導(dǎo)專業(yè)機(jī)構(gòu)成為重要運(yùn)營(yíng)主體。給予機(jī)構(gòu)財(cái)政支持及稅收優(yōu)惠等政策鼓勵(lì);同時(shí)，在管理方面，明確租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)的范疇，并予以備案或?qū)徟鞒坦芾砑胺?wù)支持。
而姚勁波也給出了具體的數(shù)據(jù)：“美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，租房人口比例超過(guò)30%，租賃市場(chǎng)合理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，機(jī)構(gòu)出租者在租賃市場(chǎng)中占比為25%-30%。而目前我國(guó)機(jī)構(gòu)出租者的占比僅超1%，以居民個(gè)人房屋出租為主。”
信息化技術(shù)在租賃市場(chǎng)的管理中將占據(jù)較大比重。有業(yè)內(nèi)人士指出：“互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)維管理、大數(shù)據(jù)信息化建設(shè)使得租賃系統(tǒng)可用于政府監(jiān)督管理及公安系統(tǒng)打造征信體系。”
回報(bào)周期超5年企業(yè)盼政策扶持
對(duì)于目前大量資金、企業(yè)進(jìn)入的長(zhǎng)租公寓模式，同樣也存在著市場(chǎng)層面難以解決的行業(yè)痛點(diǎn)。有部分長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)者表示：“目前，租賃行業(yè)在國(guó)家政策的大力扶植下雖然發(fā)展得很快，但是有些問(wèn)題還需要政府政策層面的推進(jìn)和支持。”
據(jù)了解，長(zhǎng)租公寓在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩種運(yùn)營(yíng)模式。輕資產(chǎn)模式依靠整租物業(yè)，進(jìn)行統(tǒng)一裝修、管理進(jìn)行出租。而重資產(chǎn)模式則是由物業(yè)的持有者自己進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。然而無(wú)論哪種模式，其前期投入的資金量都非常大。新派公寓CEO王戈宏就向記者表示，長(zhǎng)租公寓的回報(bào)周期往往需要5年以上，導(dǎo)致很多機(jī)構(gòu)一方面缺乏投資動(dòng)力，另一方面缺乏可持續(xù)性。“因此企業(yè)希望得到來(lái)自政府的支持。除了REITs等房地產(chǎn)證券化之外，還希望政府能夠給出更多的支持政策和補(bǔ)貼方案，促進(jìn)專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展。”
而中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰也表示：“長(zhǎng)租公寓需要政策扶植，特別是REITs的支撐，企業(yè)才有盈利的機(jī)會(huì)，這一過(guò)程需要2-3年。”值得注意的是，類REITs產(chǎn)品和專項(xiàng)公司債等融資渠道的拓寬，正打破長(zhǎng)租公寓的資金掣肘。2017年年末，各種背景企業(yè)的REITs類產(chǎn)品試驗(yàn)性推出。不過(guò)他也指出，目前我國(guó)針對(duì)信托基金交易的二級(jí)市場(chǎng)尚未成形，因此相關(guān)法律法規(guī)的完善和二級(jí)市場(chǎng)的搭建極為迫切。
法規(guī)不統(tǒng)一“灰色地帶”待消除
有租賃從業(yè)者指出，除了政策的支持之外，他們需要的還有相關(guān)法律法規(guī)的明確與統(tǒng)一。比如關(guān)于“N+1”、合租等方面，相關(guān)政策法規(guī)未明確的城市，執(zhí)法機(jī)構(gòu)可能存在多重執(zhí)法，導(dǎo)致專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)合規(guī)運(yùn)營(yíng)的合租產(chǎn)品和N+1產(chǎn)品被混為黑中介的群租產(chǎn)品，遭受共同打擊。使得一部分城市精英因無(wú)房可住而人才流失;也使一部分合租需求轉(zhuǎn)到地下，給黑中介哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)運(yùn)營(yíng)有可乘之機(jī)，給市場(chǎng)安全管理造成潛在危機(jī)。
“這些問(wèn)題是因?yàn)橐?guī)章制度的建設(shè)沒(méi)跟上市場(chǎng)變化的步伐所產(chǎn)生的。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者指出，“無(wú)論是整租還是散租，租賃行業(yè)從業(yè)者經(jīng)常遇到的問(wèn)題是在諸如工商、消防、稅務(wù)、建筑施工、從業(yè)資格等方面沒(méi)有一個(gè)完善、明確的規(guī)范。因?yàn)闆](méi)有明確規(guī)范參照，意味著我們一直在灰色地帶摸索，造成公寓市場(chǎng)活力比較低。”
“比如在消防方面，現(xiàn)在通常按照酒店標(biāo)準(zhǔn)做長(zhǎng)租公寓的消防，成本高昂。但由于沒(méi)有一個(gè)明確標(biāo)準(zhǔn)，依然存在被整改甚至查封的可能性。”王戈宏也向記者透露，“而在工商方面，公寓運(yùn)營(yíng)沒(méi)有專門的名錄，各地政策也不統(tǒng)一。有的企業(yè)以生活服務(wù)供應(yīng)商來(lái)進(jìn)行注冊(cè)，有的企業(yè)以酒店運(yùn)營(yíng)，甚至是以企業(yè)管理進(jìn)行工商注冊(cè)。”
業(yè)內(nèi)人士建議，在全國(guó)范圍內(nèi)明確專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)提供的合租產(chǎn)品合法化，保護(hù)合租客人的權(quán)益。“在租賃市場(chǎng)上，需求是客觀存在的，政策的引導(dǎo)可以在三個(gè)方面體現(xiàn)，”姚勁波也指出，一是因城制宜對(duì)合租本身進(jìn)行規(guī)范;二是對(duì)于合租類房源有清晰備案，并對(duì)合租的安全隱患進(jìn)行重點(diǎn)排查;三是引導(dǎo)品牌長(zhǎng)租公寓類中增加合租房源供給量。(記者 陳禹銘 張曉蘭)
關(guān)鍵詞： 長(zhǎng)租公寓 缺口 潛力
