一個(gè)僅僅處于論證階段的建議就把A股和港股的地產(chǎn)股都震動(dòng)了。

中秋節(jié)期間，廣東住建廳準(zhǔn)備上報(bào)住建部，建議試點(diǎn)取消預(yù)售制。消息一出，先是昨天港股地產(chǎn)股一起大跌，今天A股開盤后地產(chǎn)股也反應(yīng)強(qiáng)烈，大幅下挫。

1、地產(chǎn)股遭遇大利空下跌

今天房地產(chǎn)板塊在兩市各行業(yè)板塊中跌幅居前，東財(cái)?shù)姆康禺a(chǎn)板塊今日下跌1.65%，招保萬(wàn)金等一眾房地產(chǎn)龍頭全線下跌。

其中，全新好(維權(quán))跌停，新城控股、中南建設(shè)、保利地產(chǎn)均跌超過(guò)6%，其中新城控股跌6.25%，中南建設(shè)跌6.14%，保利地產(chǎn)跌6.01%。此外，招商蛇口跌5.89%，萬(wàn)科A跌4.5%，金地集團(tuán)跌4.1%，華夏幸福跌3.83%。板塊內(nèi)下跌個(gè)股有114只，跌幅在3%以上的共有24只個(gè)股，紅盤報(bào)收的個(gè)股僅16只。

昨日中秋節(jié)依然開盤的港股反應(yīng)更快。昨天，港股內(nèi)房股就出現(xiàn)了全線下跌，港股地產(chǎn)指數(shù)下跌0.8%，其中，綠城中國(guó)跌6.22%，碧桂園跌5.57%，綠地香港跌5.02%。

基金君算了一下，今日A股地產(chǎn)股大跌3%左右，市值損失600多億，港股昨日房地產(chǎn)市值下跌630億港幣，折合成550億人民幣。兩者合計(jì)損失1150億以上。

2、取消預(yù)授權(quán)制度事件存在誤讀

上周市場(chǎng)傳出一份文件，廣東省醞釀逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)房銷售，引發(fā)關(guān)注。流傳出的文件顯示，住建部同時(shí)向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省發(fā)函，要求“對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行研究論證”。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的這份函是為了落實(shí)住建部的函，網(wǎng)傳函文如下：

廣發(fā)地產(chǎn)解讀認(rèn)為，《住建部文件中》提到的三個(gè)行政許可事項(xiàng)分別為“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案審批”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資格審批”以及“預(yù)售許可證審批”事項(xiàng)，其實(shí)是在調(diào)研取消預(yù)收許可證管理，而不是預(yù)售制度。從廣東省住建廳的回復(fù)中，并未對(duì)預(yù)售許可證制度進(jìn)行討論，而是將主要精力放在了討論預(yù)售制度方面，是對(duì)源文件的政策目標(biāo)的一個(gè)誤讀，而廣房協(xié)的外發(fā)的通知，則直接截取了廣東省回復(fù)的部分內(nèi)容，加大了公眾對(duì)于原始政策目的的誤讀可能。

他們認(rèn)為，從國(guó)務(wù)院到住建部，行政目的是簡(jiǎn)政放權(quán)，降低行政許可審批對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效率的限制，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)討論的是取消預(yù)售證審批，而非預(yù)收制度。建議理性分析政策目標(biāo)，在目前的價(jià)值位，他們還表示繼續(xù)推薦主流地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

此后，廣東房協(xié)回應(yīng)，“該文件只是征詢意見稿，并非真的實(shí)施。”當(dāng)晚，住建部市場(chǎng)監(jiān)管人士也進(jìn)行辟謠稱，征詢?nèi)∠唐贩款A(yù)售意見的情況不屬實(shí)，但沒有直接否認(rèn)要求各地深入研究。

3、若取消預(yù)售制度有何影響

雖然既有誤讀又有澄清，該事件依然引發(fā)了市場(chǎng)的強(qiáng)烈反應(yīng)。這主要是因?yàn)槿∠A(yù)售制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響實(shí)在太大了。

預(yù)售制是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的基礎(chǔ)性設(shè)計(jì)之一。1994年國(guó)家出臺(tái)《房地產(chǎn)管理法》提出“商品房預(yù)售制度”，商品房預(yù)售制成為中國(guó)新房交易的主要模式。預(yù)售制度刺激開發(fā)商競(jìng)拍土地，獲得政府的用地，規(guī)劃、建設(shè)施工和銷售授權(quán)后，面向公開市場(chǎng)銷售期房、回籠資金，達(dá)到快進(jìn)快出的目的。該制度的建立為中國(guó)房地產(chǎn)近30年的大發(fā)展提供了極大的助力，特別是在商品房制度建立初期，房地產(chǎn)預(yù)售制為解決住房供應(yīng)短缺貢獻(xiàn)了重要力量。

但預(yù)售制的弊端也開始不斷暴露。此番廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)。所以才建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

有業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)可能有三個(gè)方面的影響，一是可能導(dǎo)致萬(wàn)科、保利等龍頭房企利潤(rùn)下滑，二是對(duì)過(guò)度依賴房地產(chǎn)開發(fā)貸和高周轉(zhuǎn)的企業(yè)傷害更大，三是會(huì)增加建房成本，加速行業(yè)淘汰。

“房地產(chǎn)行業(yè)的快周轉(zhuǎn)的模式就要變，高周轉(zhuǎn)的模式會(huì)很受傷。”有市場(chǎng)分析人士表示，“取消預(yù)售制，意味著這種高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的邏輯不再成立，開發(fā)商現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)效率會(huì)大為下降，相應(yīng)商品房供應(yīng)也會(huì)隨之減少。”

業(yè)內(nèi)人士分析，如果取消商品房預(yù)售制度，實(shí)際上是對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式進(jìn)行了巨大的變革。有分析人士稱，如果消息屬實(shí)，中國(guó)樓市將徹底告別“香港模式”，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)了。

4、業(yè)內(nèi)人士短期內(nèi)取消的可能性不大

有業(yè)內(nèi)人士分析，短時(shí)間內(nèi)完全取消的可能性不大，反而提高預(yù)售條件或試點(diǎn)在某些城市、某些新地進(jìn)行是有可能的。有些地區(qū)已經(jīng)有在執(zhí)行相關(guān)政策，上海的預(yù)售就要求主體結(jié)構(gòu)封頂才行。“總體而言，該政策會(huì)減慢周轉(zhuǎn)，但對(duì)龍頭企業(yè)來(lái)說(shuō)是好事，有望促進(jìn)行業(yè)加速整合。”

還有市場(chǎng)人士表示：“現(xiàn)在還只是建議論證調(diào)研是否可行的階段。住建部是要求包括廣東省在內(nèi)的住建部門對(duì)預(yù)售許可制度進(jìn)行研究，暫時(shí)只是廣東省住建部的一個(gè)提案。”

5、基金經(jīng)理是這么看待地產(chǎn)股的

對(duì)于房地產(chǎn)板塊的走勢(shì)，基金經(jīng)理們的觀點(diǎn)有所不同，有基金經(jīng)理認(rèn)為，雖然當(dāng)前宏觀政策環(huán)境對(duì)地產(chǎn)板塊“不友好”，但整個(gè)行業(yè)的集中度一直在持續(xù)提升，而宏觀政策面的因素也正在讓中小地產(chǎn)商不斷離場(chǎng)。另一方面，地產(chǎn)股的估值始終不高，而由于地產(chǎn)結(jié)算周期滯后，因此今年地產(chǎn)股的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)依然可期，地產(chǎn)股，尤其是龍頭地產(chǎn)股的估值被低估。

但是另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著宏觀政策環(huán)境的惡化，整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售環(huán)境趨冷，雖然地產(chǎn)股今年業(yè)績(jī)無(wú)虞，但是到了明后年情況可能就會(huì)發(fā)生變化了。華泰證券的研究報(bào)告顯示，從2018年前8個(gè)月的地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，他們判斷，未來(lái)新房市場(chǎng)或?qū)⒚媾R供給邊際增加而需求下滑的局面，后續(xù)銷售增速或?qū)⒅鸩椒啪彛N售增速已經(jīng)出現(xiàn)見頂跡象，后續(xù)面臨供需結(jié)構(gòu)邊際性惡化的考驗(yàn)。

在這樣的背景下，房地產(chǎn)板塊整體一路下行其實(shí)是有邏輯的，這體現(xiàn)了未來(lái)預(yù)期在股價(jià)中的反映。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)下地產(chǎn)股雖然估值不高，但并不意味著就值得投資。(記者 應(yīng)尤佳)