今天房地產(chǎn)服務(wù)板塊大幅拉升。A 股特發(fā)服務(wù)、世聯(lián)行漲超 6%，港股華發(fā)物業(yè)服務(wù)、時(shí)時(shí)服務(wù)漲超 10%，正榮服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、時(shí)代鄰里紛紛跟漲。

圖片來源于同花順

今年以來在地產(chǎn)監(jiān)管政策逐漸松綁的影響下，地產(chǎn)行業(yè)及物業(yè)行業(yè)重新引起市場的關(guān)注。財(cái)報(bào)季來臨，盡管很多地產(chǎn)股的業(yè)績下滑比較明顯，而物業(yè)股相對來說更加分化。

在港股，目前累計(jì)有超 50 家物業(yè)上市企業(yè)，其中有 12 家企業(yè)市值超過百億港元，剩余多數(shù)在數(shù)十億區(qū)間。這其中有一個(gè)非常明顯的特點(diǎn)：母公司越是全國性房企巨頭，物業(yè)股自身的市值就跟著水漲船高。

但這也反應(yīng)出了一個(gè)很關(guān)鍵的事實(shí)：行業(yè)格局較為堅(jiān)固，不僅是品牌效應(yīng)帶來的馬太效應(yīng)，也是在目前資本難以再如以往隨意海量流入推動并購整合的背景下，自身體量及資本實(shí)力相對弱的競爭者想要高速擴(kuò)張的難度將越發(fā)困難。

近一兩年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，很多中小物業(yè)股確實(shí)面臨著這一考驗(yàn)。

在衡量一家物業(yè)管理公司的價(jià)值時(shí)，投資者一般會看公司盈利能力、面積規(guī)模和規(guī)模增長能力、投拓能力等指標(biāo)。

以處于行業(yè)中小規(guī)模同時(shí)近期發(fā)布業(yè)績的遠(yuǎn)洋服務(wù)（06677.HK）為例。

3 月 18 日，遠(yuǎn)洋服務(wù)發(fā)布了 2021 年業(yè)績公告，顯示公司營收、毛利率均有上升，物管服務(wù)合約建筑面積也在增加。財(cái)報(bào)發(fā)布后，連漲好幾天的遠(yuǎn)洋服務(wù)今天卻跌了 3% 以上。

圖片來源于富途

業(yè)績公告顯示，2021 年，遠(yuǎn)洋服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收 29.656 億元，同比增長 47%；公司毛利率上升約 3 個(gè)百分點(diǎn)至 28% 左右。

盡管業(yè)績數(shù)據(jù)靚麗，但與碧桂園服務(wù)、越秀服務(wù)、合景悠活等同行相比還是有些地方比不上，除了市值，毛利率也不占優(yōu)勢，而毛利率影響著公司的盈利能力。

港股物業(yè)板塊部分上市公司，圖片來源于 Choice

從財(cái)報(bào)來看，2018-2020 年，遠(yuǎn)洋服務(wù)的毛利率約為 25%/21%/20%，但這三年，新城悅服務(wù)的毛利率都在 29% 以上，碧桂園服務(wù)的毛利率則均超過 31%。

凈利率方面，雖然遠(yuǎn)洋服務(wù)的凈利率從 2018 年的 11.22% 左右，增長到了 2020 年的 14.88% 左右。但這三年里，新城悅服務(wù)的凈利率在 14% 至 17% 之間，碧桂園服務(wù)凈利率則高達(dá) 17% 以上。

在面積規(guī)模與規(guī)模增長方面，2021 年年底，遠(yuǎn)洋服務(wù)合約面積、在管面積分別為 1.06 億平方米與 7348 萬平方米，比 2020 年底分別增長 49% 和 62%。

2020 年底，遠(yuǎn)洋服務(wù)的合約建筑面積與在管建筑面積，分別為 7110 萬平方米、4550 萬平方米，較 2019 年底分別增長 12.1% 及 19.7%。

雖然這兩年，遠(yuǎn)洋服務(wù)的面積都有增長，但這種增長建立在較低的基數(shù)之上，要知道在 2020 年末，碧桂園服務(wù)的合約在管面積就已經(jīng)突破 8 億平方米，新城悅服務(wù)合約在管面積也突破了 2 億平方米。

縱向?qū)Ρ葋砜矗?018-2020 年，遠(yuǎn)洋服務(wù)的毛利率、凈利率、合約面積都在逐年增長，但橫向與同行對比，其與碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)等品牌物業(yè)管理公司之間還存在一定差距。

遠(yuǎn)洋服務(wù)的收入主要來源于住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)這兩部分。公司業(yè)務(wù)中，既有遠(yuǎn)洋集團(tuán)開發(fā)擁有的物業(yè)，還有第三方物業(yè)。

業(yè)績公告顯示，2021 年，合約建筑面積中，由遠(yuǎn)洋集團(tuán)開發(fā)擁有的物業(yè)占比為 49%，由第三方開發(fā)擁有的物業(yè)占 51%，且去年遠(yuǎn)洋服務(wù)的新增合約建筑面積中，約 87% 來自第三方拓展。

遠(yuǎn)洋服務(wù)業(yè)績公告，圖片來源于富途

可見，遠(yuǎn)洋服務(wù)的合約建筑面積中，有一半左右是第三方物業(yè)，且是其規(guī)模增長中的重要力量。但相比集團(tuán)自有物業(yè)，第三方物業(yè)的后續(xù)開拓、續(xù)約等存在很大不確定性。

尤其是隨著越來越多房企的入局，物管行業(yè)的競爭變得日益激烈，遠(yuǎn)洋服務(wù)未來還能保持這種增速嗎？

近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)接連遭受 " 房住不炒 "、" 防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場 " 等政策打壓后，樓市逐漸冷清，房子漸漸不像以前那么好賣了，房企對拿地建房變得更加謹(jǐn)慎，反而是易獲得較高現(xiàn)金流收入的物業(yè)管理愈發(fā)被重視。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020 年，我國物業(yè)管理行業(yè)營收規(guī)模高達(dá) 1.2 萬億元。且在 2016-2020 年，保持著 12.4% 的復(fù)合年均增長率。

來源：中國物業(yè)管理協(xié)會、克而瑞、國金證券研究所

由于對物業(yè)管理賽道的看好，近年來，我國新注冊的物業(yè)管理公司越來越多。截止 2021 年 7 月底，我國物業(yè)管理相關(guān)公司多達(dá) 333 萬家，處于存續(xù)、在業(yè)狀態(tài)的有 273.3 萬家，其中去年上半年注冊的就高達(dá) 53.5 萬家。

來源于東方財(cái)富網(wǎng)、企查查

物業(yè)管理賽道的熱鬧不僅在于新注冊的公司多，新上市的公司也很多。在碧桂園、融創(chuàng)、新城、世茂等有實(shí)力的品牌房企紛紛分拆物業(yè)上市的影響下，越來越多物管公司走上了上市融資之路。

近三年來，累計(jì)多達(dá) 40 余家物業(yè)公司完成了上市融資，僅 2021 年就新增了 14 家上市物業(yè)公司，物管行業(yè)的競爭愈發(fā)激烈起來。面對日益 " 內(nèi)卷 " 的物管行業(yè)，遠(yuǎn)洋服務(wù)恐怕很難不受影響。

不同于房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理是個(gè)輕資產(chǎn)行業(yè)，每年需要投入的資金較少，但創(chuàng)造的現(xiàn)金流收入?yún)s很可觀。而且目前物業(yè)管理行業(yè)處于成長期，未來行業(yè)規(guī)模還將擴(kuò)大，許多優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司在上市融資后，獲得了飛速發(fā)展。

但我們也要看到，隨著入局者越來越多，以及各大品牌房企紛紛分拆物業(yè)公司上市，物業(yè)管理行業(yè)的競爭已不斷加劇。

總的來說，我國物業(yè)管理行業(yè)仍處于快速發(fā)展階段，那些擁有較大管理面積和高業(yè)績增長的頭部品牌物業(yè)公司，有望憑借著綜合實(shí)力獲得廣闊的市場，但在日益激烈的行業(yè)競爭下，許多中小物業(yè)公司未來發(fā)展仍面臨壓力。