今年以來，我國主要城市房地產(chǎn)調(diào)控累積次數(shù)多達(dá)300多次。嚴(yán)厲調(diào)控下，土地市場呈現(xiàn)供應(yīng)與流拍均創(chuàng)新高的獨(dú)特現(xiàn)象，特別是三四線城市，更是成為供應(yīng)與流拍的主戰(zhàn)場。
記者近日調(diào)研了解到，供應(yīng)大增緣于地方政府財(cái)政壓力，需加大土地融資力度，而流拍增加則主要由于房企資金鏈吃緊，對后市持謹(jǐn)慎態(tài)度。業(yè)內(nèi)人士指出，在地方財(cái)政依然嚴(yán)重依賴土地出讓金的情況下，既要防止流拍可能帶來的財(cái)政收入問題，又要防止增加供應(yīng)造成的“新庫存”。
供地增加，流拍卻在蔓延
當(dāng)前，全國土地市場結(jié)構(gòu)性特征凸出，呈現(xiàn)供應(yīng)與流拍均創(chuàng)新高的獨(dú)特現(xiàn)象，成交總額增長與溢價(jià)率降低同時(shí)出現(xiàn)。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資76519億元，同比增長10.1%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積16451萬平方米，同比增長15.6%，土地成交價(jià)款8177億元，增長23.7%。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前全國土地市場呈現(xiàn)三大特點(diǎn)，一是三四線城市成為總成交面積和總成交額“雙增長”的重要支撐。中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告顯示，在106個(gè)主要監(jiān)測城市中，三線城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速超過全國主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運(yùn)行，19個(gè)三線城市的住宅地價(jià)環(huán)比快速上漲，增速超過3%;29個(gè)三線城市住宅地價(jià)同比增速超過10%。
中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月50大城市累計(jì)賣地2.47萬億元，同比上漲28%。杭州突破2000億元，上海、重慶、蘇州賣地超過1000億元。數(shù)據(jù)顯示，從三四線城市看，多達(dá)64個(gè)三四線城市賣地突破百億，刷新歷史紀(jì)錄。
二是溢價(jià)率普遍下滑，熱點(diǎn)城市不少地塊以底價(jià)或逼近底價(jià)成交。今年8月，廣州、上海出讓的多幅宅地均以底價(jià)成交。廈門在今年7月出讓的地塊中，多幅商住用地樓面價(jià)跌破2萬元，如翔安區(qū)13-16片區(qū)地塊樓面地價(jià)為1.8萬元/平方米，相比兩年前同區(qū)域的地王3.7萬元/平方米，跌去近一半。
8月10日，太原市舉行了被坊間稱為“史詩級”的大規(guī)模土拍，拿出熱點(diǎn)區(qū)域的8幅黃金地塊進(jìn)行拍賣，總面積約82.71萬平方米，起拍價(jià)合計(jì)130.82億元。但結(jié)果讓人大跌眼鏡，8幅土地全部流拍。
今年以來，福州土拍市場漸入寒冬，房企土拍參拍積極性大幅下滑，今年四次土拍共出讓23幅經(jīng)營性土地，有11幅土地因競買人不足流拍，成交的土地也多數(shù)以底價(jià)成交，8月3日舉行的福州第四次土拍，4幅土地均以一輪成交。外圍縣市土拍市場熱度也大不如前，同區(qū)域樓面價(jià)大幅下滑，以福清為例，8月27日成交的23號地塊樓面價(jià)相比5月成交的16號地低了將近3000元/平方米。
在曾有“樓市四小龍”之稱的安徽省合肥市，土地流拍也時(shí)有發(fā)生。今年8月底，合肥市一場土地拍賣會共有七宗地塊參與，其中包河區(qū)、巢湖市各有一宗流拍。今年以來的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，合肥市累計(jì)流拍的地塊已經(jīng)超過10宗以上，個(gè)別地塊甚至出現(xiàn)連續(xù)兩次流拍的情況。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度，全國300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價(jià)率為16.1%;其中住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價(jià)率為18.3%，較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。
中國指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，一方面，2017年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史最高水平，基數(shù)偏高;另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴(yán)苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模有所下降;同時(shí)，企業(yè)拿地布局下沉三四線，也是拿地金額下降的重要原因。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，地方政府加大土地供應(yīng)力度，開發(fā)商對熱點(diǎn)城市、熱門區(qū)域的地塊不再盲目參拍，不少以往的地王“鄰居”并沒有拍出地王價(jià)格，這是市場降溫的重要信號。
三是供應(yīng)量與流拍數(shù)均創(chuàng)新高。WIND資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2018年以來全國100大中城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量達(dá)3232宗，創(chuàng)2014年以來同期新高，同比去年增長26.20%。與此同時(shí)，土地流拍卻在蔓延。
中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年1至8月，全國300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，占推出土地宗數(shù)的4.8%，較2017年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。從各城市流拍土地宗數(shù)來看，部分東部沿海城市成為土地流拍的主要區(qū)域，如寧波、泰州、濱州，分別流拍了38宗、41宗、53宗;從土地流拍宗數(shù)占推出土地?cái)?shù)的比重來看，主要集中在部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的中西部城市，如西寧、銀川、太原。
東吳證券研究報(bào)告認(rèn)為，從地域分布看，河南省流拍數(shù)量居首位，2018年1至8月已超百塊，華東地區(qū)的山東、浙江、安徽也是土地流拍事件多發(fā)區(qū)，緊隨其后的是四川、貴州等省份?？偟膩砜?，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)或偏遠(yuǎn)地區(qū)市場熱度不夠，土地被流拍的概率更大。
中信建投研報(bào)統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，以土地宗數(shù)為口徑，今年以來流拍率約6%，流拍率高于近輪周期中最低迷的2014年，尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創(chuàng)下17%的最高值。上海克而瑞地產(chǎn)研究員吳嘉茗分析稱，全國土地市場成交規(guī)模仍然維持高位，隨著一二線城市供地規(guī)模持續(xù)增加，未來土地流拍現(xiàn)象將增多。
“有利可圖的地塊越來越少”
針對土地流拍頻發(fā)的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控影響房企預(yù)期、融資環(huán)境收緊房企回避風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓條件更加苛刻，是導(dǎo)致當(dāng)前土地市場流拍現(xiàn)象增加的三大因素。
持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控影響著房企預(yù)期。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2012年以來百城住宅用地成交樓面均價(jià)持續(xù)上漲，2017年達(dá)到歷史最高值，超過5000元/平方米。在嚴(yán)格限價(jià)背景下，偏高的地價(jià)壓縮了企業(yè)的盈利空間，降低了企業(yè)拿地積極性。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭等人士認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)對后市判斷由過去的樂觀轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，甚至悲觀。土地流拍也意味著開發(fā)商不看好未來市場，不敢貿(mào)然加大房地產(chǎn)市場投資。
當(dāng)前，由于融資環(huán)境收緊，房企主動規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。中信建投研報(bào)認(rèn)為，此輪流拍的動因與上一輪不同，2014年是因?yàn)殇N售市場低迷，導(dǎo)致開發(fā)商拿地能力與意愿均十分疲弱，然而這一輪，在需求端銷售市場穩(wěn)定的情況下，流拍蔓延主要是房企基于利潤率以及去杠桿背景之下的主動理性選擇。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)重壓在身。據(jù)恒大研究院資料顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬億元，其中規(guī)模最大的是房地產(chǎn)開發(fā)貸，為9.6萬億元。具體看，從2018年下半年到2021年，房企集中兌付的有息債務(wù)規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元，2022年及以后共0.9萬億元。從今年下半年到2021年，房企即將進(jìn)入償債高峰，房企現(xiàn)金流面臨考驗(yàn)。一位業(yè)內(nèi)人士說，截至9月10日，A股總市值為5.73萬億美元，也就是說，房企未來的債務(wù)總額將相當(dāng)于A股總市值的近一半。
易居企業(yè)集團(tuán)副總裁于丹丹等業(yè)內(nèi)人士表示，面對國內(nèi)趨緊的融資環(huán)境、調(diào)控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等，企業(yè)資金進(jìn)一步承壓，拿地積極性減弱，土地流拍數(shù)量增加。
與此同時(shí)，部分地塊出讓條件嚴(yán)苛，也是流拍現(xiàn)象增加的一個(gè)重要原因。天津自今年4月以來住宅用地流拍地塊全部要求限地價(jià)、競自持、競配建，總規(guī)劃建筑面積189萬平方米。北京今年1月至今住宅用地共流拍六宗，其中四宗地塊為限競房，兩宗地塊為共有產(chǎn)權(quán)住房。
對于今年土地流拍加劇的原因，中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，限地價(jià)、限房價(jià)、競自持、競配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求，對于企業(yè)來說，這些限制條件給項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來了壓力，對企業(yè)資金支持提出了更高的要求，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎。
“房企在計(jì)算了成本、收益之后，覺得有利可圖的地塊越來越少，所以拿地的積極性越來越低。”正榮集團(tuán)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“在銷售端，政府給開發(fā)商規(guī)定了價(jià)格，實(shí)行限價(jià);在供應(yīng)端，政府的起拍價(jià)定得比較高，給開發(fā)商留下的盈利空間非常低。”
張大偉則認(rèn)為，許多地塊處于遠(yuǎn)郊區(qū)，而且地塊有多重復(fù)雜的屬性，土地配建復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈;房企資金壓力越來越大，非優(yōu)質(zhì)地塊對企業(yè)吸引力下降;2018年樓市繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，房企對未來房地產(chǎn)市場看法出現(xiàn)分化，大部分房企拿地積極性持續(xù)下調(diào)。
土地市場現(xiàn)回歸理性信號
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，地價(jià)不斷下行將引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期，促使房價(jià)進(jìn)一步回歸理性;另一方面，土地供應(yīng)大增折射地方政府財(cái)政壓力不斷加大，尤其需要警惕三四城市因供應(yīng)增加帶來新的庫存。
新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷表示，流拍土地增多，并非是樓市下行的預(yù)兆，更多是土地市場回歸理性的信號。“過去20多年，地價(jià)的不斷上漲傳導(dǎo)至新房房價(jià)，進(jìn)而影響周邊二手房價(jià)格，構(gòu)成了中國房價(jià)不斷上漲的邏輯鏈條。”他說。
深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說，從成本法的角度來說，地價(jià)下跌對房價(jià)的回調(diào)是一個(gè)有利的條件。同時(shí)，還要看市場的因素，供需關(guān)系和調(diào)控也會影響房價(jià)的最終定價(jià)。
此外，一些業(yè)內(nèi)人士指出，要關(guān)注地方財(cái)政壓力。相關(guān)研究表明，土地出讓收入作為政府性基金收入的重要組成部分，對地方財(cái)政制約作用顯著。
東吳證券研究數(shù)據(jù)認(rèn)為，國有土地使用權(quán)土地出讓收入占全國政府性基金收入的比重，2015年以來上升趨勢明顯，進(jìn)入2018年，此數(shù)值均在85%以上，近幾個(gè)月雖然略有下降，但仍處于高位。為了解決吃緊的地方財(cái)力，地方政府只能出讓土地彌補(bǔ)缺口，從而造成土地成為地方財(cái)政融資的重要資源。土地流拍或?qū)⒊蔀榈胤截?cái)力制約因素。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月50大城市累計(jì)賣地2.47萬億元，同比上漲28%，再創(chuàng)歷史新高。申萬宏源研究報(bào)告認(rèn)為，今年上半年土地出讓創(chuàng)新高與地方財(cái)政緊張存在一定關(guān)系。
廣東省政府研究中心巡視員李惠武表示，當(dāng)前國家正在加快推進(jìn)社會治理能力現(xiàn)代化，就必須讓資源下沉基層，解決中央與地方財(cái)稅分配矛盾，讓地方事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配，最終破解“土地財(cái)政”。
此外，需要提升供應(yīng)，科學(xué)性防止“新庫存”。國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月末，全國商品房待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米，連續(xù)6個(gè)月減少，去化周期處于歷史低位。
受產(chǎn)業(yè)環(huán)境、人口凈流入規(guī)模、家庭收入等影響，三四線城市一直是房地產(chǎn)高庫存“重災(zāi)區(qū)”，為了增加財(cái)政收入，三四線城市已經(jīng)開啟新一輪加大供應(yīng)。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，各類用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增長超三成。2018年上半年，全國300個(gè)城市共推出各類用地10.8億平方米，同比增長34.2%，其中住宅用地推出5.0億平方米，同比增長30.4%;商辦用地推出1.2億平方米，同比增長15.6%。
分線來看，各線城市住宅用地推地均加速，其中一二線城市推出量同比分別增長12.6%、29.5%，三四線城市共推出2.9億平方米，同比增長32.9%，增幅最大。
受中國指數(shù)研究院監(jiān)測的三四線城市在7月共成交土地1384宗，成交土地面積5880平方米，環(huán)比增加20%，同比增加21%。此外，這些城市共完成土地出讓金1497億元，同比大漲41%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，房地產(chǎn)去庫存供給側(cè)改革成果來之不易，要防止三四線城市迫于財(cái)政壓力大幅增加土地供應(yīng)，造成“水多了加面，面多了加水”的死循環(huán)。
